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Appartement 4 pièces 92 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface92
Coût Total167 250
Loyer Annuel9 610
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 358,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m² - Appartement 4 pièces 92 m²

Exclusivité. Carcassonne appartement T4 avec terrasse à vendre. Situé en dehors du centre-ville, dans un quartier résidentiel calme et à proximité des commerces. Grand appartement lumineux et spacieux de type 4 avec terrasse ensoleillée offrant une vue dégagée. Situé au premier étage d'une petite copropriété. Fenêtres à double vitrage. Chauffage au gaz. Séjour et cuisine, 3 chambres, salle d'eau et WC séparés. L'appartement est en bon état et n'attend qu'un peu d'attention pour reprendre vie. Disponible immédiatement pour les visites.

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2026

Consommation énergie primaire : 188 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.212227, 2.356557
Total : 167 250
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 32 250
Valeur du bien : 157 250
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9610€/an
Fourchette totale : 642€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7708€ - 11980€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,07 €/m²
Basé sur :404 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 663
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :+8 337 (+7.1%)
Marge achat-revente :-50 587€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 864,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 791,35
Coût de l'assurance :14 216,25
Taxe foncière : 960,98€/an
Soit par mois : 80,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 250(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Revêtement sol 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 15€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 250 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 178
Revenus locatifs : +9 610
Charges déductibles : -39 178
Résultat foncier Année 1 : -29 568(Déficit de 29 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 168
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 928 €/an
Revenus locatifs : +9 610
Charges déductibles : -6 928
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8168.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61039 1835 404-29 57321 400 €8 173 €8 173 €
29 8026 7875 2583 015--5 159 €
39 9986 6365 1073 362--1 797 €
410 1986 4804 9513 717---
510 4026 3194 7904 082---
610 6106 1534 6234 457---
710 8225 9814 4524 841---
811 0395 8044 2745 235---
911 2595 6204 0915 639---
1011 4855 4313 9016 054---
1111 7145 2353 7056 480---
1211 9495 0323 5036 916---
1312 1884 8233 2947 364---
1412 4314 6073 0787 824---
1512 6804 3842 8548 296---
1612 9334 1532 6248 780---
1713 1923 9152 3859 277---
1813 4563 6692 1399 787---
1913 7253 4151 88510 311---
2014 0003 1521 62210 848---
2114 2802 8801 35111 399---
2214 5652 6001 07011 965---
2314 8572 31078012 547---
2415 1542 01048113 143---
2515 4571 70117113 756---
TOTAL307 804148 28277 791159 52221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 522
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018-6 420+8 438
2+2 0180+2 018
3+2 0180+2 018
4+2 018+576+1 442
5+2 018+1 225+793
6+2 018+1 337+681
7+2 018+1 452+566
8+2 018+1 570+448
9+2 018+1 692+326
10+2 018+1 816+202
11+2 018+1 944+74
12+2 018+2 075-57
13+2 018+2 209-191
14+2 018+2 347-329
15+2 018+2 489-471
16+2 018+2 634-616
17+2 018+2 783-765
18+2 018+2 936-918
19+2 018+3 093-1 075
20+2 018+3 254-1 236
21+2 018+3 420-1 402
22+2 018+3 590-1 572
23+2 018+3 764-1 746
24+2 018+3 943-1 925
25+2 018+4 127-2 109
Total+50 450+47 857+2 593
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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