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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface92m²
Coût Total167 250€
Loyer Annuel9 610€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 358,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m² - Appartement 4 pièces 92 m²

Exclusivité. Carcassonne appartement T4 avec terrasse à vendre. Situé en dehors du centre-ville, dans un quartier résidentiel calme et à proximité des commerces. Grand appartement lumineux et spacieux de type 4 avec terrasse ensoleillée offrant une vue dégagée. Situé au premier étage d'une petite copropriété. Fenêtres à double vitrage. Chauffage au gaz. Séjour et cuisine, 3 chambres, salle d'eau et WC séparés. L'appartement est en bon état et n'attend qu'un peu d'attention pour reprendre vie. Disponible immédiatement pour les visites.

Surface : 92 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2026

Consommation énergie primaire : 188 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.212227, 2.356557
Total : 167 250€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 32 250€
Valeur du bien : 157 250€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9610€/an
Fourchette totale : 642€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7708€ - 11980€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,07 €/m²
Basé sur :404 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 663 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+8 337€ (+7.1%)
Marge achat-revente :-50 587€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :816,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 864,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 791,35€
Coût de l'assurance :14 216,25€
Taxe foncière : 960,98€/an
Soit par mois : 80,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine un peu datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - peinture correcte mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 250 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6500€ = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol 30 m²: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 15€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 250 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 569 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 178 €
Revenus locatifs : +9 610 €
Charges déductibles : -39 178 €
Résultat foncier Année 1 : -29 568 €(Déficit de 29 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 928 €/an
Revenus locatifs : +9 610 €
Charges déductibles : -6 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8168.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 610 €39 183 €5 404 €-29 573 €21 400 €8 173 €8 173 €
29 802 €6 787 €5 258 €3 015 €--5 159 €
39 998 €6 636 €5 107 €3 362 €--1 797 €
410 198 €6 480 €4 951 €3 717 €---
510 402 €6 319 €4 790 €4 082 €---
610 610 €6 153 €4 623 €4 457 €---
710 822 €5 981 €4 452 €4 841 €---
811 039 €5 804 €4 274 €5 235 €---
911 259 €5 620 €4 091 €5 639 €---
1011 485 €5 431 €3 901 €6 054 €---
1111 714 €5 235 €3 705 €6 480 €---
1211 949 €5 032 €3 503 €6 916 €---
1312 188 €4 823 €3 294 €7 364 €---
1412 431 €4 607 €3 078 €7 824 €---
1512 680 €4 384 €2 854 €8 296 €---
1612 933 €4 153 €2 624 €8 780 €---
1713 192 €3 915 €2 385 €9 277 €---
1813 456 €3 669 €2 139 €9 787 €---
1913 725 €3 415 €1 885 €10 311 €---
2014 000 €3 152 €1 622 €10 848 €---
2114 280 €2 880 €1 351 €11 399 €---
2214 565 €2 600 €1 070 €11 965 €---
2314 857 €2 310 €780 €12 547 €---
2415 154 €2 010 €481 €13 143 €---
2515 457 €1 701 €171 €13 756 €---
TOTAL307 804 €148 282 €77 791 €159 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-6 420 €+8 438 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €0 €+2 018 €
4+2 018 €+576 €+1 442 €
5+2 018 €+1 225 €+793 €
6+2 018 €+1 337 €+681 €
7+2 018 €+1 452 €+566 €
8+2 018 €+1 570 €+448 €
9+2 018 €+1 692 €+326 €
10+2 018 €+1 816 €+202 €
11+2 018 €+1 944 €+74 €
12+2 018 €+2 075 €-57 €
13+2 018 €+2 209 €-191 €
14+2 018 €+2 347 €-329 €
15+2 018 €+2 489 €-471 €
16+2 018 €+2 634 €-616 €
17+2 018 €+2 783 €-765 €
18+2 018 €+2 936 €-918 €
19+2 018 €+3 093 €-1 075 €
20+2 018 €+3 254 €-1 236 €
21+2 018 €+3 420 €-1 402 €
22+2 018 €+3 590 €-1 572 €
23+2 018 €+3 764 €-1 746 €
24+2 018 €+3 943 €-1 925 €
25+2 018 €+4 127 €-2 109 €
Total+50 450 €+47 857 €+2 593 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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