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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface104m²
Coût Total168 800€
Loyer Annuel10 863€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 322,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 33,85 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Situé aux abords de la Bastide, au sein d'une petite copropriété proche de toutes les commodités à pied, bel appartement bourgeois offrant trois chambres (dont une de 18 m²), un grand dressing, un séjour spacieux et lumineux avec parquet d'origine, cuisine équipée indépendante, une salle d'eau récente + WC.

L'appartement est complété par un grand grenier situé juste au dessus, idéal pour du stockage ou pouvant être aménagé en pièce. Vous bénéficierez également d'une cave pour plus de rangement. L'ensemble est en très bon état.

Les + : Proches des commodités, beaucoup de stockage, charme de l'ancien, faibles charges.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.216203, 2.357458
Total : 168 800€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 157 800€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10863€/an
Fourchette totale : 726€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8714€ - 13543€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 238,1 €/m²
Basé sur :287 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 762 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :+8 738€ (+6.8%)
Marge achat-revente :-40 038€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 893,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 048,29€
Coût de l'assurance :20 256,00€
Taxe foncière : 1 086,32€/an
Soit par mois : 90,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 905,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et électroménager.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 600€/m² × 10 = 6000€ (incluant peinture et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds (3 chambres, 60 m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 863 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 478 €
Revenus locatifs : +10 863 €
Charges déductibles : -29 478 €
Résultat foncier Année 1 : -18 615 €(Déficit de 18 615 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 178 €/an
Revenus locatifs : +10 863 €
Charges déductibles : -9 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7915.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 863 €29 484 €5 487 €-18 621 €10 700 €7 921 €7 921 €
211 080 €9 036 €5 339 €2 045 €--5 876 €
311 302 €8 883 €5 187 €2 419 €--3 457 €
411 528 €8 725 €5 029 €2 803 €--654 €
511 759 €8 562 €4 865 €3 197 €---
611 994 €8 393 €4 697 €3 600 €---
712 234 €8 219 €4 523 €4 015 €---
812 478 €8 039 €4 342 €4 439 €---
912 728 €7 853 €4 156 €4 875 €---
1012 983 €7 661 €3 964 €5 322 €---
1113 242 €7 462 €3 765 €5 780 €---
1213 507 €7 257 €3 560 €6 250 €---
1313 777 €7 044 €3 348 €6 733 €---
1414 053 €6 825 €3 128 €7 228 €---
1514 334 €6 598 €2 902 €7 735 €---
1614 620 €6 364 €2 668 €8 256 €---
1714 913 €6 122 €2 426 €8 791 €---
1815 211 €5 872 €2 175 €9 339 €---
1915 515 €5 614 €1 917 €9 902 €---
2015 826 €5 346 €1 650 €10 479 €---
2116 142 €5 070 €1 374 €11 072 €---
2216 465 €4 785 €1 089 €11 680 €---
2316 794 €4 490 €794 €12 304 €---
2417 130 €4 186 €489 €12 944 €---
2517 473 €3 871 €174 €13 602 €---
TOTAL347 952 €191 762 €79 048 €156 190 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-3 210 €+5 491 €
2+2 281 €0 €+2 281 €
3+2 281 €0 €+2 281 €
4+2 281 €0 €+2 281 €
5+2 281 €+763 €+1 518 €
6+2 281 €+1 080 €+1 201 €
7+2 281 €+1 204 €+1 077 €
8+2 281 €+1 332 €+949 €
9+2 281 €+1 463 €+818 €
10+2 281 €+1 597 €+684 €
11+2 281 €+1 734 €+547 €
12+2 281 €+1 875 €+406 €
13+2 281 €+2 020 €+261 €
14+2 281 €+2 168 €+113 €
15+2 281 €+2 321 €-40 €
16+2 281 €+2 477 €-196 €
17+2 281 €+2 637 €-356 €
18+2 281 €+2 802 €-521 €
19+2 281 €+2 971 €-690 €
20+2 281 €+3 144 €-863 €
21+2 281 €+3 322 €-1 041 €
22+2 281 €+3 504 €-1 223 €
23+2 281 €+3 691 €-1 410 €
24+2 281 €+3 883 €-1 602 €
25+2 281 €+4 081 €-1 800 €
Total+57 025 €+46 857 €+10 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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