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Appartement Rouen 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface71m²
Coût Total143 910€
Loyer Annuel9 954€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 309,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 17, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITÉ ! ROUEN GAUCHE. À 10 MN à pied de la RIVE DROITE, proche des lignes T4 et T5.

Dans une résidence avec gardien, entretenue et sécurisée, appartement F3 d'environ 71m² exposé SUD-EST au 7ème étage avec ascenseurs comprenant : entrée avec rangements, cuisine aménagée et équipée, séjour-salon avec balcon, dégagement, deux chambres, dressing, une salle de bains, WC séparé.

Une cave et une place de parking en sous-sol.

04AGENCE STEPHANE PLAZA IMMOBILIER ROUEN +330235155185

Nous vous invitons à consulter les risques auxquels ce bien est exposé sur le site Géorisques :

Nous rappelons que conformément à l'article l.561-5 du code monétaire et financier, la présentation de la pièce d'identité de tous les visiteurs sera demandée avant la visite. Nous vous remercions de faciliter cette démarche à votre conseiller Stéphane Plaza Immobilier qui vous accompagne dans votre projet de vie. Copropriété de 497 lots - dont 148 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3324.00 euros.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.436431, 1.079828
Total : 143 910€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 43 470€
Valeur du bien : 136 470€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 829€/mois
Loyer annuel estimé : 9954€/an
Fourchette totale : 651€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7817€ - 12675€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 455,68€
Coût de l'assurance :12 592,13€
Taxe foncière : 995,35€/an
Soit par mois : 82,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 277,00€/mois
Soit par an : 3 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 829,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 470 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 8000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€/fenêtre = 5250€ (incluant installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage), Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant installation)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Remplacement moquette: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant installation)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:160€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 40€/m² = 160€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour refléter le marché local.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 829 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 954 €/an
Calcul : 829 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 910 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 995 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 324 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 095 €
Revenus locatifs : +9 954 €
Charges déductibles : -53 095 €
Résultat foncier Année 1 : -43 142 €(Déficit de 43 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 625 €/an
Revenus locatifs : +9 954 €
Charges déductibles : -9 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21741.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 954 €53 100 €4 807 €-43 146 €21 400 €21 746 €21 746 €
210 153 €9 502 €4 679 €651 €--21 096 €
310 356 €9 369 €4 546 €986 €--20 109 €
410 563 €9 233 €4 410 €1 330 €--18 779 €
510 774 €9 091 €4 268 €1 683 €--17 096 €
610 989 €8 944 €4 121 €2 045 €--15 051 €
711 209 €8 793 €3 970 €2 416 €--12 635 €
811 433 €8 636 €3 813 €2 797 €--9 838 €
911 662 €8 474 €3 651 €3 188 €--6 650 €
1011 895 €8 307 €3 484 €3 589 €--3 061 €
1112 133 €8 133 €3 310 €4 000 €---
1212 376 €7 954 €3 131 €4 422 €---
1312 623 €7 768 €2 945 €4 855 €---
1412 876 €7 576 €2 753 €5 299 €---
1513 133 €7 378 €2 555 €5 755 €---
1613 396 €7 173 €2 350 €6 223 €---
1713 664 €6 960 €2 137 €6 704 €---
1813 937 €6 741 €1 918 €7 197 €---
1914 216 €6 514 €1 691 €7 702 €---
2014 500 €6 279 €1 456 €8 222 €---
2114 790 €6 036 €1 213 €8 755 €---
2215 086 €5 784 €961 €9 302 €---
2315 388 €5 524 €701 €9 864 €---
2415 696 €5 255 €432 €10 440 €---
2516 010 €4 977 €154 €11 032 €---
TOTAL318 814 €233 502 €69 456 €85 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 090 €-6 420 €+8 510 €
2+2 090 €0 €+2 090 €
3+2 090 €0 €+2 090 €
4+2 090 €0 €+2 090 €
5+2 090 €0 €+2 090 €
6+2 090 €0 €+2 090 €
7+2 090 €0 €+2 090 €
8+2 090 €0 €+2 090 €
9+2 090 €0 €+2 090 €
10+2 090 €0 €+2 090 €
11+2 090 €+282 €+1 808 €
12+2 090 €+1 327 €+763 €
13+2 090 €+1 457 €+633 €
14+2 090 €+1 590 €+500 €
15+2 090 €+1 727 €+363 €
16+2 090 €+1 867 €+223 €
17+2 090 €+2 011 €+79 €
18+2 090 €+2 159 €-69 €
19+2 090 €+2 311 €-221 €
20+2 090 €+2 467 €-377 €
21+2 090 €+2 626 €-536 €
22+2 090 €+2 791 €-701 €
23+2 090 €+2 959 €-869 €
24+2 090 €+3 132 €-1 042 €
25+2 090 €+3 310 €-1 220 €
Total+52 250 €+25 594 €+26 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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