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Appartement à vendre

VilleVans (07)
Surface114.32m²
Coût Total190 200€
Loyer Annuel11 449€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 114.32 m²
Prix au m² : 1 093,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 25 m²), 3 chambres, 2 balcons, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

Exclusivité : 07140 Les Vans centre, vaste appartement à rafraichir Idéalement situé sur la place Ollier cet appartement de 114 m² + combles offre un potentiel remarquable. Il se compose actuellement de trois chambres (18/13 et 25 m²), d'une cuisine indépendante de 14 m², d'un séjour de 25 m², d'une salle de bains et de 2 balcons. 2 niveaux de combles de 70 et 120 m² ! Chauffage central au fioul

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 429 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4280.00 euros et 5870.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . 'Honoraires agence à la charge du vendeur'

Ville : Vans
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07140
Coordonnées : 44.393064, 4.123807
Total : 190 200€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 55 200€
Valeur du bien : 180 200€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114.32m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11449€/an
Fourchette totale : 749€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8993€ - 14577€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 162,79 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :247 250 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-122 250€ (-49.4%)
Marge achat-revente :57 050€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 068,22€
Coût de l'assurance :16 642,50€
Taxe foncière : 1 144,94€/an
Soit par mois : 95,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,75€/mois
Soit par an : 429,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 954,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1 000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement revêtement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement revêtement sol salle à manger: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 051 €
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -64 051 €
Résultat foncier Année 1 : -52 602 €(Déficit de 52 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 851 €/an
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -8 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31201.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 449 €64 057 €6 618 €-52 608 €21 400 €31 208 €31 208 €
211 678 €8 684 €6 445 €2 994 €--28 214 €
311 912 €8 505 €6 266 €3 407 €--24 807 €
412 150 €8 320 €6 080 €3 830 €--20 977 €
512 393 €8 128 €5 888 €4 266 €--16 711 €
612 641 €7 929 €5 689 €4 712 €--11 999 €
712 894 €7 722 €5 483 €5 171 €--6 827 €
813 152 €7 509 €5 269 €5 643 €--1 184 €
913 415 €7 288 €5 048 €6 127 €---
1013 683 €7 059 €4 819 €6 624 €---
1113 957 €6 822 €4 582 €7 135 €---
1214 236 €6 576 €4 336 €7 660 €---
1314 521 €6 321 €4 082 €8 199 €---
1414 811 €6 058 €3 818 €8 753 €---
1515 107 €5 785 €3 545 €9 323 €---
1615 409 €5 502 €3 262 €9 907 €---
1715 718 €5 209 €2 969 €10 509 €---
1816 032 €4 906 €2 666 €11 126 €---
1916 353 €4 591 €2 352 €11 761 €---
2016 680 €4 266 €2 026 €12 414 €---
2117 013 €3 929 €1 689 €13 085 €---
2217 353 €3 579 €1 340 €13 774 €---
2317 701 €3 218 €978 €14 483 €---
2418 055 €2 843 €603 €15 211 €---
2518 416 €2 455 €215 €15 961 €---
TOTAL366 727 €207 259 €96 068 €159 468 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 404 €-6 420 €+8 824 €
2+2 404 €0 €+2 404 €
3+2 404 €0 €+2 404 €
4+2 404 €0 €+2 404 €
5+2 404 €0 €+2 404 €
6+2 404 €0 €+2 404 €
7+2 404 €0 €+2 404 €
8+2 404 €0 €+2 404 €
9+2 404 €+1 483 €+921 €
10+2 404 €+1 987 €+417 €
11+2 404 €+2 141 €+263 €
12+2 404 €+2 298 €+106 €
13+2 404 €+2 460 €-56 €
14+2 404 €+2 626 €-222 €
15+2 404 €+2 797 €-393 €
16+2 404 €+2 972 €-568 €
17+2 404 €+3 153 €-749 €
18+2 404 €+3 338 €-934 €
19+2 404 €+3 528 €-1 124 €
20+2 404 €+3 724 €-1 320 €
21+2 404 €+3 925 €-1 521 €
22+2 404 €+4 132 €-1 728 €
23+2 404 €+4 345 €-1 941 €
24+2 404 €+4 563 €-2 159 €
25+2 404 €+4 788 €-2 384 €
Total+60 100 €+47 840 €+12 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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