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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVéry (55)
Surface70m²
Coût Total113 900€
Loyer Annuel5 564€
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 785,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - VERY (55270)

Maison d'habitation comprenant :

Entrée sur cuisine, salle à manger, WC séparé avec point d'eau, une chambre. A l'étage : grenier, une chambre.

Ecurie de 78m² et grange de 132m² Appentis, cave. Jardin. 1 autre bâtiment en tôles. 1 petit hangar de 63m². Toiture avant maison d'habitation avec dépendances refaite en 2016. Assainissement fosse septique non conforme.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.75.22.87.04

Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Véry
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55270
Coordonnées : 49.236515, 5.096573
Total : 113 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5564€/an
Fourchette totale : 375€ - 573€/mois
Fourchette annuelle : 4503€ - 6875€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :722,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :50 563 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+4 437€ (+8.8%)
Marge achat-revente :-63 337€ (-125.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 713,34€
Coût de l'assurance :9 966,25€
Taxe foncière : 556,38€/an
Soit par mois : 46,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 463,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais murs usés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du papier peint, peinture, réfection électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - papier peint usé, nécessite rénovation
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 unité
Raison: Assainissement non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 1500€/m² = 3000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salle à manger:1 200€
    Rénovation complète salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Assainissement:5 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 unité × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Véry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 564 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 426 €
Revenus locatifs : +5 564 €
Charges déductibles : -59 426 €
Résultat foncier Année 1 : -53 862 €(Déficit de 53 862 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 462 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 926 €/an
Revenus locatifs : +5 564 €
Charges déductibles : -4 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32461.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 564 €59 429 €3 974 €-53 865 €21 400 €32 465 €32 465 €
25 675 €4 826 €3 871 €850 €--31 616 €
35 789 €4 718 €3 763 €1 070 €--30 546 €
45 904 €4 607 €3 652 €1 297 €--29 248 €
56 022 €4 492 €3 537 €1 531 €--27 717 €
66 143 €4 372 €3 417 €1 771 €--25 947 €
76 266 €4 249 €3 293 €2 017 €--23 929 €
86 391 €4 120 €3 165 €2 271 €--21 659 €
96 519 €3 988 €3 033 €2 531 €--19 128 €
106 649 €3 850 €2 895 €2 799 €--16 328 €
116 782 €3 708 €2 753 €3 074 €--13 254 €
126 918 €3 560 €2 605 €3 358 €---
137 056 €3 407 €2 452 €3 649 €---
147 197 €3 249 €2 294 €3 948 €---
157 341 €3 085 €2 130 €4 256 €---
167 488 €2 915 €1 960 €4 573 €---
177 638 €2 739 €1 784 €4 898 €---
187 791 €2 557 €1 602 €5 233 €---
197 946 €2 368 €1 413 €5 578 €---
208 105 €2 173 €1 218 €5 933 €---
218 267 €1 970 €1 015 €6 297 €---
228 433 €1 760 €805 €6 672 €---
238 601 €1 543 €588 €7 059 €---
248 774 €1 318 €363 €7 456 €---
258 949 €1 085 €129 €7 864 €---
TOTAL178 209 €136 089 €57 713 €42 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 168 €-6 420 €+7 588 €
2+1 168 €0 €+1 168 €
3+1 168 €0 €+1 168 €
4+1 168 €0 €+1 168 €
5+1 168 €0 €+1 168 €
6+1 168 €0 €+1 168 €
7+1 168 €0 €+1 168 €
8+1 168 €0 €+1 168 €
9+1 168 €0 €+1 168 €
10+1 168 €0 €+1 168 €
11+1 168 €0 €+1 168 €
12+1 168 €+1 007 €+161 €
13+1 168 €+1 095 €+73 €
14+1 168 €+1 184 €-16 €
15+1 168 €+1 277 €-109 €
16+1 168 €+1 372 €-204 €
17+1 168 €+1 470 €-302 €
18+1 168 €+1 570 €-402 €
19+1 168 €+1 673 €-505 €
20+1 168 €+1 780 €-612 €
21+1 168 €+1 889 €-721 €
22+1 168 €+2 002 €-834 €
23+1 168 €+2 118 €-950 €
24+1 168 €+2 237 €-1 069 €
25+1 168 €+2 359 €-1 191 €
Total+29 200 €+16 612 €+12 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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