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BEAULIEU SUR LOIRE - Maison à finir de rénover

Bien expiré
VilleBeaulieu-sur-Loire (45)
Surface60m²
Coût Total117 030€
Loyer Annuel5 201€
Rentabilité4.44%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

BEAULIEU SUR LOIRE, à deux pas du bourg, maison à finir de rénover, idéale premier achat ou investissement locatif. Au rez-de-chaussée : un dégagement / bureau, une chambre, une salle d'eau avec wc, un séjour avec coin cuisine. Au 1er étage : deux pièces. Dépendances : une buanderie attenante et une remise/grange non attenante. Jardin clos avec un puits. Bien proposé par Mélanie DA SILVA, Agent Immobilier, CPI no45022024000000001, SIREN 987517869.

  • https://casateva.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Beaulieu-sur-Loire
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45630
Coordonnées : 47.548052, 2.805526
Total : 117 030€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 67 350€
Valeur du bien : 113 350€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5201€/an
Fourchette totale : 335€ - 561€/mois
Fourchette annuelle : 4019€ - 6730€/an
Rentabilité brute :4.44%
Fourchette de rentabilité :3.43% - 5.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :34,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 169,55€
Coût de l'assurance :10 240,13€
Taxe foncière : 520,11€/an
Soit par mois : 43,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 350 €(1 123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:2 400€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 225€/m² = 6750€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 030 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 290 €
Revenus locatifs : +5 201 €
Charges déductibles : -72 290 €
Résultat foncier Année 1 : -67 088 €(Déficit de 67 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 940 €/an
Revenus locatifs : +5 201 €
Charges déductibles : -4 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45688.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 201 €72 293 €4 014 €-67 092 €21 400 €45 692 €45 692 €
25 305 €4 838 €3 908 €467 €--45 225 €
35 411 €4 728 €3 799 €683 €--44 542 €
45 519 €4 615 €3 686 €904 €--43 638 €
55 630 €4 498 €3 568 €1 132 €--42 506 €
65 742 €4 377 €3 447 €1 366 €--41 141 €
75 857 €4 251 €3 322 €1 606 €--39 535 €
85 974 €4 121 €3 192 €1 853 €--37 682 €
96 094 €3 987 €3 057 €2 107 €--35 575 €
106 216 €3 848 €2 918 €2 368 €--33 206 €
116 340 €3 703 €2 774 €2 637 €--30 570 €
126 467 €3 554 €2 624 €2 913 €---
136 596 €3 399 €2 470 €3 197 €---
146 728 €3 239 €2 310 €3 489 €---
156 863 €3 074 €2 144 €3 789 €---
167 000 €2 902 €1 973 €4 098 €---
177 140 €2 725 €1 795 €4 415 €---
187 283 €2 541 €1 611 €4 742 €---
197 428 €2 351 €1 421 €5 078 €---
207 577 €2 154 €1 224 €5 423 €---
217 729 €1 950 €1 020 €5 779 €---
227 883 €1 739 €809 €6 144 €---
238 041 €1 520 €590 €6 521 €---
248 202 €1 294 €364 €6 908 €---
258 366 €1 060 €130 €7 306 €---
TOTAL166 593 €148 762 €58 170 €17 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 092 €-6 420 €+7 512 €
2+1 092 €0 €+1 092 €
3+1 092 €0 €+1 092 €
4+1 092 €0 €+1 092 €
5+1 092 €0 €+1 092 €
6+1 092 €0 €+1 092 €
7+1 092 €0 €+1 092 €
8+1 092 €0 €+1 092 €
9+1 092 €0 €+1 092 €
10+1 092 €0 €+1 092 €
11+1 092 €0 €+1 092 €
12+1 092 €+874 €+218 €
13+1 092 €+959 €+133 €
14+1 092 €+1 047 €+45 €
15+1 092 €+1 137 €-45 €
16+1 092 €+1 229 €-137 €
17+1 092 €+1 325 €-233 €
18+1 092 €+1 423 €-331 €
19+1 092 €+1 523 €-431 €
20+1 092 €+1 627 €-535 €
21+1 092 €+1 734 €-642 €
22+1 092 €+1 843 €-751 €
23+1 092 €+1 956 €-864 €
24+1 092 €+2 072 €-980 €
25+1 092 €+2 192 €-1 100 €
Total+27 300 €+14 520 €+12 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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