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Maison 6 pièces 120 m²

VilleVierzon (18)
Surface120m²
Coût Total165 754€
Loyer Annuel11 389€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 732,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Traditionnelle de 6 pièces principales

VIERZON NORD, beaucoup de cachet et de potentiel pour cette jolie maison familiale des années 30. Un beau salon/séjour avec cheminée insert, une cuisine entièrement aménagée et cinq chambres dont une en rez de chaussée raviront une grande famille. A cela s'ajoute un vaste sous-sol et un garage indépendant. Jardin arboré. Honoraires à charge acquéreur : 9.9% Référence annonce : 369-2636 Date de réalisation du diagnostic : 23/09/2026 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.223610, 2.066595
Total : 165 754€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 70 800€
Valeur du bien : 158 720€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11389€/an
Fourchette totale : 762€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 9140€ - 14190€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :762,74 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 528 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-3 608€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-74 226€ (-81.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 754€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :66,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 877,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 621,86€
Coût de l'assurance :19 890,48€
Taxe foncière : 1 138,86€/an
Soit par mois : 94,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 972,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en état correct mais nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec parquet usé et murs en peinture
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13 500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18 000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2 400€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 50 m² × 60€/m² = 3 000€, Peinture 50 m² × 30€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 6 000€
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: Ponçage et vitrification parquet 25 m² × 80€/m² = 2 000€, Peinture 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Second œuvre général - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1 800€ = 1 800€ (inclus main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Plomberie:9 600€
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9 600€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 754 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 117 €
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -78 117 €
Résultat foncier Année 1 : -66 729 €(Déficit de 66 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 317 €/an
Revenus locatifs : +11 389 €
Charges déductibles : -7 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45328.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 389 €78 123 €5 388 €-66 734 €21 400 €45 334 €45 334 €
211 616 €7 177 €5 243 €4 439 €--40 895 €
311 849 €7 027 €5 093 €4 821 €--36 074 €
412 086 €6 872 €4 938 €5 213 €--30 860 €
512 327 €6 712 €4 778 €5 615 €--25 245 €
612 574 €6 547 €4 612 €6 027 €--19 218 €
712 825 €6 375 €4 441 €6 450 €--12 768 €
813 082 €6 199 €4 264 €6 883 €--5 884 €
913 344 €6 016 €4 081 €7 328 €---
1013 610 €5 827 €3 893 €7 783 €---
1113 883 €5 632 €3 697 €8 251 €---
1214 160 €5 430 €3 496 €8 730 €---
1314 444 €5 222 €3 287 €9 222 €---
1414 732 €5 006 €3 072 €9 726 €---
1515 027 €4 784 €2 849 €10 243 €---
1615 328 €4 554 €2 619 €10 774 €---
1715 634 €4 316 €2 382 €11 318 €---
1815 947 €4 071 €2 136 €11 876 €---
1916 266 €3 817 €1 882 €12 449 €---
2016 591 €3 555 €1 620 €13 037 €---
2116 923 €3 284 €1 349 €13 639 €---
2217 261 €3 003 €1 069 €14 258 €---
2317 607 €2 714 €780 €14 893 €---
2417 959 €2 415 €480 €15 544 €---
2518 318 €2 106 €171 €16 212 €---
TOTAL364 782 €196 784 €77 622 €167 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €0 €+2 392 €
7+2 392 €0 €+2 392 €
8+2 392 €0 €+2 392 €
9+2 392 €+433 €+1 959 €
10+2 392 €+2 335 €+57 €
11+2 392 €+2 475 €-83 €
12+2 392 €+2 619 €-227 €
13+2 392 €+2 767 €-375 €
14+2 392 €+2 918 €-526 €
15+2 392 €+3 073 €-681 €
16+2 392 €+3 232 €-840 €
17+2 392 €+3 395 €-1 003 €
18+2 392 €+3 563 €-1 171 €
19+2 392 €+3 735 €-1 343 €
20+2 392 €+3 911 €-1 519 €
21+2 392 €+4 092 €-1 700 €
22+2 392 €+4 277 €-1 885 €
23+2 392 €+4 468 €-2 076 €
24+2 392 €+4 663 €-2 271 €
25+2 392 €+4 864 €-2 472 €
Total+59 800 €+50 399 €+9 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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