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L'agence Foncia vous propose ce beau T4 rénové avec vue dégagée, en étages

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface86
Coût Total163 900
Loyer Annuel13 833
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 395,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de SAINT HERBLAIN, vous propose le bien immobilier ci-dessous : NANTES OUEST Bellevue : Idéalement situé à proximité de l’arrêt de tram Jamet (ligne 1) et de toutes commodités, découvrez cet appartement T4 de plus de 85 m², parfait pour une vie pratique et confortable. Il se compose d'une entrée, d'un séjour, de trois chambres, d'une cuisine séparée aménagée et équipée, d'une salle d'eau, d'un wc et de grands espaces de rangement. L'appartement se situe au 14ème étage, vous profiterez donc de sa luminosité er de sa vue dégagée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 257 € et 1 701 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.209310, -1.596300
Total : 163 900
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 34 300
Valeur du bien : 154 300
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13833€/an
Fourchette totale : 870€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10436€ - 18335€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 846,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 973,21
Coût de l'assurance :13 931,50
Taxe foncière : 1 383,29€/an
Soit par mois : 115,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts moyens observés pour chaque catégorie de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 900 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 514
Revenus locatifs : +13 833
Charges déductibles : -41 514
Résultat foncier Année 1 : -27 681(Déficit de 27 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 281
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 214 €/an
Revenus locatifs : +13 833
Charges déductibles : -7 214
Résultat foncier Années 2+ : 6 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6281.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 83341 5205 279-27 68721 400 €6 287 €6 287 €
214 1107 0775 1367 033---
314 3926 9294 9897 463---
414 6806 7774 8367 903---
514 9736 6194 6798 354---
615 2736 4574 5168 816---
715 5786 2894 3489 290---
815 8906 1154 1749 775---
916 2075 9363 99510 272---
1016 5325 7503 81010 781---
1116 8625 5593 61811 303---
1217 1995 3613 42011 838---
1317 5435 1573 21612 387---
1417 8944 9463 00512 949---
1518 2524 7282 78713 525---
1618 6174 5022 56214 115---
1718 9904 2702 32914 720---
1819 3694 0292 08915 340---
1919 7573 7811 84015 976---
2020 1523 5241 58416 628---
2120 5553 2591 31817 296---
2220 9662 9851 04517 981---
2321 3852 70276218 683---
2421 8132 41046919 403---
2522 2492 10816720 142---
TOTAL443 072158 78775 973284 28521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 285
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905-6 420+9 325
2+2 905+224+2 681
3+2 905+2 239+666
4+2 905+2 371+534
5+2 905+2 506+399
6+2 905+2 645+260
7+2 905+2 787+118
8+2 905+2 932-27
9+2 905+3 082-177
10+2 905+3 234-329
11+2 905+3 391-486
12+2 905+3 552-647
13+2 905+3 716-811
14+2 905+3 885-980
15+2 905+4 057-1 152
16+2 905+4 234-1 329
17+2 905+4 416-1 511
18+2 905+4 602-1 697
19+2 905+4 793-1 888
20+2 905+4 988-2 083
21+2 905+5 189-2 284
22+2 905+5 394-2 489
23+2 905+5 605-2 700
24+2 905+5 821-2 916
25+2 905+6 042-3 137
Total+72 625+85 286+-12 661
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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