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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface50.6m²
Coût Total78 360€
Loyer Annuel6 757€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 50.6 m²
Prix au m² : 1 324,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, 1 chambre, Pas de balcon

T2 accés PMR proche de la gare et du Tram, début rue de la Montat. Venez visiter ce T2 50 m2 fonctionnel et accéssible pour tous situé au rdc d'une petite copropriété . On trouve une cuisine aménagée ouverte sur salon. Une grande chambre avec placard et une salle d'eau aménagée et accéssible pour tous. Ce bien est idéalement placé. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial de votre secteur, régulièrement immatriculé au RSAC de SAINT ETEINNE ou du PUY EN VELAY (plus d'informtion sur le site d'EN APARTÉ), agissant pour le compte de la SARL EN APARTÉ, Agence Immobilière, 23 Place Chavanelle 42000 SAINT ETIENNE, RCS SAINT ETIENNE n° 5013843300032, Carte professionnelle T n° CPI 42022019000039321 délivrée par la CCI LYON METROPOLE SAINT-ETIENNE ROANNE, portant la mention ''Transactions sur immeubles et fonds de commerce'', sans détention de fonds. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.427015, 4.419145
Total : 78 360€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 73 000€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.6m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6757€/an
Fourchette totale : 426€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5114€ - 8928€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,22 €/m²
Basé sur :406 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 898 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+9 102€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-20 462€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 415,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 326,59€
Coût de l'assurance :6 856,50€
Taxe foncière : 675,73€/an
Soit par mois : 56,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 471,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 50.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre avec pose de parquet flottant
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 757 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 658 €
Revenus locatifs : +6 757 €
Charges déductibles : -9 658 €
Résultat foncier Année 1 : -2 901 €(Déficit de 2 901 €)
Imputable sur revenu global : 2 901 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 658 €/an
Revenus locatifs : +6 757 €
Charges déductibles : -3 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 099 €/an
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 757 €9 661 €2 711 €-2 903 €2 903 €--
26 892 €3 590 €2 640 €3 303 €---
37 030 €3 516 €2 566 €3 514 €---
47 171 €3 440 €2 490 €3 731 €---
57 314 €3 361 €2 411 €3 953 €---
67 461 €3 280 €2 330 €4 181 €---
77 610 €3 195 €2 245 €4 415 €---
87 762 €3 107 €2 157 €4 655 €---
97 917 €3 017 €2 067 €4 901 €---
108 076 €2 923 €1 973 €5 153 €---
118 237 €2 825 €1 875 €5 412 €---
128 402 €2 725 €1 775 €5 677 €---
138 570 €2 620 €1 670 €5 949 €---
148 741 €2 512 €1 562 €6 229 €---
158 916 €2 401 €1 451 €6 516 €---
169 094 €2 285 €1 335 €6 810 €---
179 276 €2 165 €1 215 €7 112 €---
189 462 €2 041 €1 091 €7 421 €---
199 651 €1 912 €962 €7 739 €---
209 844 €1 779 €829 €8 065 €---
2110 041 €1 641 €691 €8 400 €---
2210 242 €1 498 €548 €8 744 €---
2310 447 €1 350 €400 €9 097 €---
2410 656 €1 197 €247 €9 459 €---
2510 869 €1 038 €88 €9 831 €---
TOTAL216 439 €69 076 €39 327 €147 362 €2 903 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 871 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 362 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 419 €-871 €+2 290 €
2+1 419 €+991 €+428 €
3+1 419 €+1 054 €+365 €
4+1 419 €+1 119 €+300 €
5+1 419 €+1 186 €+233 €
6+1 419 €+1 254 €+165 €
7+1 419 €+1 324 €+95 €
8+1 419 €+1 396 €+23 €
9+1 419 €+1 470 €-51 €
10+1 419 €+1 546 €-127 €
11+1 419 €+1 624 €-205 €
12+1 419 €+1 703 €-284 €
13+1 419 €+1 785 €-366 €
14+1 419 €+1 869 €-450 €
15+1 419 €+1 955 €-536 €
16+1 419 €+2 043 €-624 €
17+1 419 €+2 133 €-714 €
18+1 419 €+2 226 €-807 €
19+1 419 €+2 322 €-903 €
20+1 419 €+2 420 €-1 001 €
21+1 419 €+2 520 €-1 101 €
22+1 419 €+2 623 €-1 204 €
23+1 419 €+2 729 €-1 310 €
24+1 419 €+2 838 €-1 419 €
25+1 419 €+2 949 €-1 530 €
Total+35 475 €+44 209 €+-8 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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