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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface91m²
Coût Total173 700€
Loyer Annuel9 853€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 406,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

ROMANS SUR ISERE Proche du centre-ville, des écoles et des commerces. Au rez de chaussée, lumineux T4 d'environ 91 m² comprenant un grand salon séjour expo sud avec accès terrasse, cuisine ouverte avec loggia, 2 grandes chambres, salle d'eau wc. Chauffage collectif au gaz, climatisation réversible dans la partie jour Cave et parking privatif.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 88 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1750.00 et 2440.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.059002, 5.042724
Total : 173 700€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 35 460€
Valeur du bien : 163 460€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9853€/an
Fourchette totale : 638€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7654€ - 12685€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 700 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-26 700€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-19 000€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 174,94€
Coût de l'assurance :15 198,75€
Taxe foncière : 985,35€/an
Soit par mois : 82,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 821,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et électroménager daté
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 460 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système = 4200€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (fourniture et pose) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 057 €
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -43 057 €
Résultat foncier Année 1 : -33 203 €(Déficit de 33 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 597 €/an
Revenus locatifs : +9 853 €
Charges déductibles : -7 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11803.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 853 €43 062 €6 009 €-33 209 €21 400 €11 809 €11 809 €
210 051 €7 445 €5 852 €2 606 €--9 203 €
310 252 €7 282 €5 689 €2 970 €--6 233 €
410 457 €7 113 €5 520 €3 344 €--2 890 €
510 666 €6 938 €5 345 €3 728 €---
610 879 €6 757 €5 164 €4 122 €---
711 097 €6 570 €4 976 €4 527 €---
811 319 €6 375 €4 782 €4 943 €---
911 545 €6 174 €4 581 €5 370 €---
1011 776 €5 966 €4 373 €5 810 €---
1112 011 €5 751 €4 157 €6 261 €---
1212 252 €5 527 €3 934 €6 724 €---
1312 497 €5 296 €3 703 €7 200 €---
1412 747 €5 057 €3 463 €7 690 €---
1513 001 €4 809 €3 215 €8 193 €---
1613 261 €4 552 €2 959 €8 710 €---
1713 527 €4 286 €2 693 €9 241 €---
1813 797 €4 011 €2 417 €9 787 €---
1914 073 €3 726 €2 132 €10 348 €---
2014 355 €3 430 €1 837 €10 924 €---
2114 642 €3 124 €1 531 €11 517 €---
2214 935 €2 808 €1 214 €12 127 €---
2315 233 €2 480 €886 €12 753 €---
2415 538 €2 140 €547 €13 398 €---
2515 849 €1 788 €195 €14 060 €---
TOTAL315 609 €162 467 €87 175 €153 142 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 142 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €0 €+2 069 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €+251 €+1 818 €
6+2 069 €+1 237 €+832 €
7+2 069 €+1 358 €+711 €
8+2 069 €+1 483 €+586 €
9+2 069 €+1 611 €+458 €
10+2 069 €+1 743 €+326 €
11+2 069 €+1 878 €+191 €
12+2 069 €+2 017 €+52 €
13+2 069 €+2 160 €-91 €
14+2 069 €+2 307 €-238 €
15+2 069 €+2 458 €-389 €
16+2 069 €+2 613 €-544 €
17+2 069 €+2 772 €-703 €
18+2 069 €+2 936 €-867 €
19+2 069 €+3 104 €-1 035 €
20+2 069 €+3 277 €-1 208 €
21+2 069 €+3 455 €-1 386 €
22+2 069 €+3 638 €-1 569 €
23+2 069 €+3 826 €-1 757 €
24+2 069 €+4 019 €-1 950 €
25+2 069 €+4 218 €-2 149 €
Total+51 725 €+45 943 €+5 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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