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Locaux de bureaux ou appartement

VilleOrléans (45)
Surface100m²
Coût Total204 592€
Loyer Annuel13 523€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-1 664€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 599 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Votre agence FONCIA vous propose à la vente un bien immobilier à usage professionnel avec possibilité de changement de destination en habitation. Actuellement disponible en locaux de bureaux, le logement peut aussi bien être imaginé en appartement avec des travaux de remise aux normes. Le bien se compose comme suit : entrée, dressing, WC, séjour de 60m2 avec arrivées d'eau, deux chambres ou bureaux clos. L'appartement bénéficie de deux grandes terrasses, une côté cour et une côté rue. Chauffage collectif gaz avec radiateurs d'appoint électriques. Parking en sous-sol et cave.

Situé dans un quartier dynamique à quelques pas du centre-ville, le bien saura vous séduire par sa vue dégagée et ses nombreuses possibilités. Précédemment loué 1600€ CC par mois.

Contactez votre agence pour plus de renseignements.

Ville : Orléans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Coordonnées : 47.907715, 1.884371
Total : 204 592€
Prix d'acquisition : 159 900€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 191 800€
Frais de notaire : 12 792€
Coût estimé : 12 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 13.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13523€/an
Fourchette totale : 925€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 11094€ - 16484€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 408,94 €/m²
Basé sur :290 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 894 €
Prix d'achat :159 900 €
Décote à l'achat :-80 994€ (-33.6%)
Marge achat-revente :36 302€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 078,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 035,31€
Coût de l'assurance :17 901,80€
Taxe foncière : 1 352,34€/an
Soit par mois : 112,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 600,00€/mois
Soit par an : 19 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 126,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 791,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 664,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE A - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 523 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 592 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 19 200 €/an
Calcul : 1 600 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 138 €
Revenus locatifs : +13 523 €
Charges déductibles : -60 138 €
Résultat foncier Année 1 : -46 614 €(Déficit de 46 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 238 €/an
Revenus locatifs : +13 523 €
Charges déductibles : -28 238 €
Résultat foncier Années 2+ : -14 714 €/an(Déficit de 14 714 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25214.33 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4014.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 935 €(65% de 159 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 779 €/an
Calcul : 103 935 € × 3,636% = 3 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 523 €60 144 €6 976 €-46 621 €21 400 €25 221 €25 221 €
213 794 €28 060 €6 792 €-14 267 €14 267 €-25 221 €
314 070 €27 870 €6 602 €-13 800 €13 800 €-25 221 €
414 351 €27 673 €6 404 €-13 322 €13 322 €-25 221 €
514 638 €27 469 €6 200 €-12 831 €12 831 €-25 221 €
614 931 €27 258 €5 989 €-12 327 €12 327 €-25 221 €
715 230 €27 039 €5 771 €-11 810 €11 810 €-25 221 €
815 534 €26 813 €5 544 €-11 279 €11 279 €-25 221 €
915 845 €26 579 €5 310 €-10 734 €10 734 €-25 221 €
1016 162 €26 336 €5 068 €-10 175 €10 175 €-25 221 €
1116 485 €26 085 €4 817 €-9 600 €9 600 €-25 221 €
1216 815 €25 826 €4 557 €-9 011 €9 011 €--
1317 151 €25 557 €4 289 €-8 406 €8 406 €--
1417 494 €25 279 €4 010 €-7 785 €7 785 €--
1517 844 €24 991 €3 722 €-7 147 €7 147 €--
1618 201 €24 693 €3 424 €-6 492 €6 492 €--
1718 565 €24 384 €3 116 €-5 820 €5 820 €--
1818 936 €24 065 €2 797 €-5 129 €5 129 €--
1919 315 €23 735 €2 466 €-4 420 €4 420 €--
2019 701 €23 393 €2 124 €-3 692 €3 692 €--
2120 095 €23 039 €1 770 €-2 944 €2 944 €--
2220 497 €22 672 €1 404 €-2 175 €2 175 €--
2320 907 €22 293 €1 024 €-1 386 €1 386 €--
2421 325 €21 900 €632 €-575 €575 €--
2521 751 €21 494 €225 €258 €---
TOTAL433 158 €664 646 €101 035 €-231 488 €206 524 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 61 957 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -231 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 840 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 840 €-6 420 €+9 260 €
2+2 840 €-4 280 €+7 120 €
3+2 840 €-4 140 €+6 980 €
4+2 840 €-3 997 €+6 837 €
5+2 840 €-3 849 €+6 689 €
6+2 840 €-3 698 €+6 538 €
7+2 840 €-3 543 €+6 383 €
8+2 840 €-3 384 €+6 224 €
9+2 840 €-3 220 €+6 060 €
10+2 840 €-3 052 €+5 892 €
11+2 840 €-2 880 €+5 720 €
12+2 840 €-2 703 €+5 543 €
13+2 840 €-2 522 €+5 362 €
14+2 840 €-2 335 €+5 175 €
15+2 840 €-2 144 €+4 984 €
16+2 840 €-1 948 €+4 788 €
17+2 840 €-1 746 €+4 586 €
18+2 840 €-1 539 €+4 379 €
19+2 840 €-1 326 €+4 166 €
20+2 840 €-1 107 €+3 947 €
21+2 840 €-883 €+3 723 €
22+2 840 €-653 €+3 493 €
23+2 840 €-416 €+3 256 €
24+2 840 €-173 €+3 013 €
25+2 840 €+77 €+2 763 €
Total+71 000 €-61 880 €+132 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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