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Duplex/triplex - 3 pièce(s) - 71 m²

VilleSens (89)
Surface71m²
Coût Total142 890€
Loyer Annuel10 411€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 380,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre agréable Duplex 71 m2 situé au 1 étage d une petite copropriété en plein c?ur de SENS. L appartement se compose d une très belle pièce de vie lumineuse de 43 m2 avec cuisine ouverte idéale pour recevoir, un cellier et un wc indépendant complètent ce niveau. A l étage vous trouverez deux chambres et une salle de bains. Le chauffage est assuré par un poêle à bois complete par des radiateurs électriques. À proximité immédiate des commerces, écoles. Transports accessibles à pied ainsi que la gare SNCF 10 minutes à pied. Faibles charges grâce à un syndic bénévole. Cet appartement conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, n hésitez pas à me contacter.

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.195892, 3.278865
Total : 142 890€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 37 050€
Valeur du bien : 135 050€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10411€/an
Fourchette totale : 704€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8448€ - 12830€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 780,06 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 384 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-28 384€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-16 506€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :35,72€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 739,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 279,27€
Coût de l'assurance :10 716,75€
Taxe foncière : 1 041,09€/an
Soit par mois : 86,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique et le poêle à bois
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 050 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 700€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 850€ = 1700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:850€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 850€ = 850€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 890 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 245 €
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -43 245 €
Résultat foncier Année 1 : -32 834 €(Déficit de 32 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +10 411 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11434.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 411 €43 250 €4 730 €-32 839 €21 400 €11 439 €11 439 €
210 619 €6 073 €4 604 €4 546 €--6 893 €
310 832 €5 943 €4 473 €4 889 €--2 004 €
411 048 €5 807 €4 338 €5 241 €---
511 269 €5 668 €4 198 €5 601 €---
611 495 €5 523 €4 053 €5 971 €---
711 724 €5 374 €3 904 €6 351 €---
811 959 €5 219 €3 749 €6 740 €---
912 198 €5 059 €3 590 €7 139 €---
1012 442 €4 894 €3 424 €7 548 €---
1112 691 €4 723 €3 254 €7 968 €---
1212 945 €4 547 €3 077 €8 398 €---
1313 204 €4 364 €2 894 €8 840 €---
1413 468 €4 175 €2 705 €9 293 €---
1513 737 €3 980 €2 510 €9 757 €---
1614 012 €3 778 €2 308 €10 234 €---
1714 292 €3 569 €2 099 €10 723 €---
1814 578 €3 353 €1 883 €11 225 €---
1914 869 €3 130 €1 660 €11 740 €---
2015 167 €2 899 €1 429 €12 268 €---
2115 470 €2 660 €1 190 €12 810 €---
2215 780 €2 413 €943 €13 366 €---
2316 095 €2 158 €688 €13 937 €---
2416 417 €1 894 €424 €14 523 €---
2516 745 €1 621 €151 €15 124 €---
TOTAL333 466 €142 073 €68 279 €191 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 186 €-6 420 €+8 606 €
2+2 186 €0 €+2 186 €
3+2 186 €0 €+2 186 €
4+2 186 €+971 €+1 215 €
5+2 186 €+1 680 €+506 €
6+2 186 €+1 791 €+395 €
7+2 186 €+1 905 €+281 €
8+2 186 €+2 022 €+164 €
9+2 186 €+2 142 €+44 €
10+2 186 €+2 264 €-78 €
11+2 186 €+2 390 €-204 €
12+2 186 €+2 519 €-333 €
13+2 186 €+2 652 €-466 €
14+2 186 €+2 788 €-602 €
15+2 186 €+2 927 €-741 €
16+2 186 €+3 070 €-884 €
17+2 186 €+3 217 €-1 031 €
18+2 186 €+3 367 €-1 181 €
19+2 186 €+3 522 €-1 336 €
20+2 186 €+3 680 €-1 494 €
21+2 186 €+3 843 €-1 657 €
22+2 186 €+4 010 €-1 824 €
23+2 186 €+4 181 €-1 995 €
24+2 186 €+4 357 €-2 171 €
25+2 186 €+4 537 €-2 351 €
Total+54 650 €+57 418 €+-2 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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