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Appartement à vendre Nice

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface69.35m²
Coût Total242 000€
Loyer Annuel15 483€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 69.35 m²
Prix au m² : 2 379,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Nice Est - Pasteur. A seulement 2 pas de toutes les commodités (tramway, bus, hôpital, écoles, commerces), dans résidence sécurisée et ravalée, sans ascenseur, 4 pièces de 67m² en 4ème et dernier étage à rénover. Traversant, calme, lumineux, vue dominante, séjour ouvrant sur grand balcon Sud et Cuisine sur loggia fermée. Local à vélos, grande cave ainsi qu'un parking privatif attribué par la copropriété pour compléter le tout. Fort potentiel, une visite s'impose ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 136 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1462.00 € et 1978.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Votre conseiller OPTIMMO NICE NORD : Thierry LEBRUN Agent commercial (Entreprise individuelle) - https://files.netty.immo/file/company51012fvn/300/1UPg4/baremes_optimmo_13.pdf

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.720778, 7.281405
Total : 242 000€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 63 800€
Valeur du bien : 228 800€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.35m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15483€/an
Fourchette totale : 917€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 11005€ - 21781€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 266,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 797,12€
Coût de l'assurance :21 175,00€
Taxe foncière : 1 548,25€/an
Soit par mois : 129,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 395,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69.35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des murs abîmés.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer son bon état.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 800 €(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 tuyauterie complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 483 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 271 €
Revenus locatifs : +15 483 €
Charges déductibles : -74 271 €
Résultat foncier Année 1 : -58 788 €(Déficit de 58 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 471 €/an
Revenus locatifs : +15 483 €
Charges déductibles : -10 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 012 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37388.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 483 €74 278 €8 083 €-58 796 €21 400 €37 396 €37 396 €
215 792 €10 263 €7 868 €5 529 €--31 867 €
316 108 €10 041 €7 645 €6 067 €--25 799 €
416 430 €9 810 €7 415 €6 620 €--19 179 €
516 759 €9 572 €7 177 €7 187 €--11 993 €
617 094 €9 326 €6 931 €7 768 €--4 225 €
717 436 €9 071 €6 676 €8 365 €---
817 785 €8 808 €6 412 €8 977 €---
918 140 €8 535 €6 140 €9 605 €---
1018 503 €8 253 €5 858 €10 250 €---
1118 873 €7 962 €5 566 €10 912 €---
1219 251 €7 660 €5 265 €11 591 €---
1319 636 €7 348 €4 953 €12 288 €---
1420 028 €7 025 €4 630 €13 003 €---
1520 429 €6 692 €4 296 €13 737 €---
1620 837 €6 346 €3 951 €14 491 €---
1721 254 €5 989 €3 594 €15 265 €---
1821 679 €5 620 €3 225 €16 059 €---
1922 113 €5 238 €2 843 €16 875 €---
2022 555 €4 843 €2 448 €17 712 €---
2123 006 €4 434 €2 039 €18 572 €---
2223 466 €4 012 €1 616 €19 455 €---
2323 936 €3 575 €1 179 €20 361 €---
2424 414 €3 122 €727 €21 292 €---
2524 903 €2 655 €259 €22 248 €---
TOTAL495 911 €240 478 €116 797 €255 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 251 €-6 420 €+9 671 €
2+3 251 €0 €+3 251 €
3+3 251 €0 €+3 251 €
4+3 251 €0 €+3 251 €
5+3 251 €0 €+3 251 €
6+3 251 €0 €+3 251 €
7+3 251 €+1 242 €+2 009 €
8+3 251 €+2 693 €+558 €
9+3 251 €+2 882 €+369 €
10+3 251 €+3 075 €+176 €
11+3 251 €+3 273 €-22 €
12+3 251 €+3 477 €-226 €
13+3 251 €+3 686 €-435 €
14+3 251 €+3 901 €-650 €
15+3 251 €+4 121 €-870 €
16+3 251 €+4 347 €-1 096 €
17+3 251 €+4 579 €-1 328 €
18+3 251 €+4 818 €-1 567 €
19+3 251 €+5 062 €-1 811 €
20+3 251 €+5 314 €-2 063 €
21+3 251 €+5 572 €-2 321 €
22+3 251 €+5 836 €-2 585 €
23+3 251 €+6 108 €-2 857 €
24+3 251 €+6 388 €-3 137 €
25+3 251 €+6 674 €-3 423 €
Total+81 275 €+76 630 €+4 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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