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ARLES

Bien expiré
VilleArles (13)
Surface78m²
Coût Total169 240€
Loyer Annuel10 644€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 512,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ARLES, Vente Immobilier. Au calme, appartement T4 de 78m² très lumineux offrant de beaux volumes, 1 place de stationnement, coup de coeur assuré. Nombre de lots à usage d'habitation: 77 charges quote-part an: 2952€ ( chauffage inclus dans les charges) . Le prix affiché inclut les honoraires d'agence à la charge du vendeur.

Ville : Arles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13104
Coordonnées : 43.572881, 4.616571
Total : 169 240€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 159 800€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10644€/an
Fourchette totale : 710€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 8517€ - 13303€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :836,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 885,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 680,77€
Coût de l'assurance :14 808,50€
Taxe foncière : 1 064,43€/an
Soit par mois : 88,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 246,00€/mois
Soit par an : 2 952,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 887,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 220,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-333,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante et sol nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 952 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 056 €
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -52 056 €
Résultat foncier Année 1 : -41 412 €(Déficit de 41 412 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 012 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 256 €/an
Revenus locatifs : +10 644 €
Charges déductibles : -10 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 388 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20011.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 644 €52 062 €5 653 €-41 417 €21 400 €20 017 €20 017 €
210 857 €10 111 €5 502 €746 €--19 271 €
311 074 €9 955 €5 347 €1 119 €--18 152 €
411 296 €9 794 €5 186 €1 501 €--16 651 €
511 522 €9 628 €5 019 €1 894 €--14 757 €
611 752 €9 456 €4 847 €2 297 €--12 460 €
711 987 €9 277 €4 669 €2 710 €--9 751 €
812 227 €9 093 €4 484 €3 134 €--6 617 €
912 471 €8 903 €4 294 €3 569 €--3 048 €
1012 721 €8 705 €4 097 €4 015 €---
1112 975 €8 502 €3 893 €4 474 €---
1213 235 €8 291 €3 682 €4 944 €---
1313 500 €8 072 €3 464 €5 427 €---
1413 770 €7 847 €3 238 €5 923 €---
1514 045 €7 613 €3 005 €6 432 €---
1614 326 €7 372 €2 763 €6 954 €---
1714 612 €7 122 €2 514 €7 490 €---
1814 905 €6 864 €2 255 €8 041 €---
1915 203 €6 597 €1 988 €8 606 €---
2015 507 €6 321 €1 712 €9 186 €---
2115 817 €6 035 €1 426 €9 782 €---
2216 133 €5 739 €1 130 €10 394 €---
2316 456 €5 433 €825 €11 022 €---
2416 785 €5 117 €508 €11 668 €---
2517 121 €4 790 €181 €12 331 €---
TOTAL340 940 €238 700 €81 681 €102 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 235 €-6 420 €+8 655 €
2+2 235 €0 €+2 235 €
3+2 235 €0 €+2 235 €
4+2 235 €0 €+2 235 €
5+2 235 €0 €+2 235 €
6+2 235 €0 €+2 235 €
7+2 235 €0 €+2 235 €
8+2 235 €0 €+2 235 €
9+2 235 €0 €+2 235 €
10+2 235 €+290 €+1 945 €
11+2 235 €+1 342 €+893 €
12+2 235 €+1 483 €+752 €
13+2 235 €+1 628 €+607 €
14+2 235 €+1 777 €+458 €
15+2 235 €+1 929 €+306 €
16+2 235 €+2 086 €+149 €
17+2 235 €+2 247 €-12 €
18+2 235 €+2 412 €-177 €
19+2 235 €+2 582 €-347 €
20+2 235 €+2 756 €-521 €
21+2 235 €+2 935 €-700 €
22+2 235 €+3 118 €-883 €
23+2 235 €+3 307 €-1 072 €
24+2 235 €+3 500 €-1 265 €
25+2 235 €+3 699 €-1 464 €
Total+55 875 €+30 672 €+25 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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