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Détails du bien

VilleAngers (49)
Surface75m²
Coût Total142 080€
Loyer Annuel14 393€
Rentabilité10.13%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 680 €/m²
Chambres : 2
Pièces : Non spécifié
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial LA MAISON DU CONSEIL vous proposent : Appartement à vendre - ANGERS (49100)

Situé dans le quartier de la Roseraie, au 1er étage avec ascenseur, cet appartement de 75,46 M2 offrant un beau potentiel après rénovation, il comprend un spacieux séjour de 34,17m2 avec baie vitrée donnant accès à un balcon, une cuisine non aménagée, deux chambres, cellier, salle de bains, WC séparé. Garage privatif au sous-sol. Charges de copropriété : 219 €/mois Nombre de lots 353 Idéal 1er achat ou investisseur.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.08.05.31.37

Annonce de l'étude LA MAISON DU CONSEIL - Notaires à Angers - N° SIRET : 82814873400027

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Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 142 080€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 15.99€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 19.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1199€/mois
Loyer annuel estimé : 14393€/an
Fourchette totale : 960€ - 1498€/mois
Fourchette annuelle : 11524€ - 17978€/an
Rentabilité brute :10.13%
Fourchette de rentabilité :8.11% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 556,75 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 756 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-140 756€ (-52.8%)
Marge achat-revente :124 676€ (46.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 734,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 084,27€
Coût de l'assurance :12 076,80€
Taxe foncière : 1 439,34€/an
Soit par mois : 119,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 219,00€/mois
Soit par an : 2 628,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 199,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un nettoyage et un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement de la moquette et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 199 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 393 €/an
Calcul : 1 199 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 080 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 439 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 628 €/an
Calcul : 219 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 136 €
Revenus locatifs : +14 393 €
Charges déductibles : -15 136 €
Résultat foncier Année 1 : -743 €(Déficit de 743 €)
Imputable sur revenu global : 743 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 136 €/an
Revenus locatifs : +14 393 €
Charges déductibles : -9 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 257 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 393 €15 141 €4 590 €-747 €747 €--
214 681 €9 017 €4 466 €5 665 €---
314 975 €8 889 €4 338 €6 086 €---
415 274 €8 756 €4 206 €6 518 €---
515 580 €8 619 €4 069 €6 960 €---
615 891 €8 478 €3 928 €7 413 €---
716 209 €8 332 €3 782 €7 877 €---
816 533 €8 181 €3 631 €8 352 €---
916 864 €8 025 €3 475 €8 839 €---
1017 201 €7 864 €3 314 €9 337 €---
1117 545 €7 698 €3 147 €9 848 €---
1217 896 €7 526 €2 976 €10 370 €---
1318 254 €7 348 €2 798 €10 906 €---
1418 619 €7 165 €2 614 €11 455 €---
1518 992 €6 975 €2 425 €12 017 €---
1619 372 €6 779 €2 229 €12 592 €---
1719 759 €6 577 €2 026 €13 182 €---
1820 154 €6 368 €1 817 €13 786 €---
1920 557 €6 152 €1 601 €14 406 €---
2020 968 €5 928 €1 378 €15 040 €---
2121 388 €5 698 €1 147 €15 690 €---
2221 816 €5 459 €909 €16 356 €---
2322 252 €5 213 €663 €17 039 €---
2422 697 €4 959 €408 €17 738 €---
2523 151 €4 696 €146 €18 455 €---
TOTAL461 024 €185 845 €66 084 €275 180 €747 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 224 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 023 €-224 €+3 247 €
2+3 023 €+1 699 €+1 324 €
3+3 023 €+1 826 €+1 197 €
4+3 023 €+1 955 €+1 068 €
5+3 023 €+2 088 €+935 €
6+3 023 €+2 224 €+799 €
7+3 023 €+2 363 €+660 €
8+3 023 €+2 506 €+517 €
9+3 023 €+2 652 €+371 €
10+3 023 €+2 801 €+222 €
11+3 023 €+2 954 €+69 €
12+3 023 €+3 111 €-88 €
13+3 023 €+3 272 €-249 €
14+3 023 €+3 436 €-413 €
15+3 023 €+3 605 €-582 €
16+3 023 €+3 778 €-755 €
17+3 023 €+3 955 €-932 €
18+3 023 €+4 136 €-1 113 €
19+3 023 €+4 322 €-1 299 €
20+3 023 €+4 512 €-1 489 €
21+3 023 €+4 707 €-1 684 €
22+3 023 €+4 907 €-1 884 €
23+3 023 €+5 112 €-2 089 €
24+3 023 €+5 321 €-2 298 €
25+3 023 €+5 536 €-2 513 €
Total+75 575 €+82 554 €+-6 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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