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Ensemble immobilier rentable – le tampon (19ème)

Bien expiré
VilleTampon (974)
Surface230m²
Coût Total409 400€
Loyer Annuel32 121€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 1 239,13 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 10 pièces, 609 m² de terrain

Ensemble Immobilier Rentable – Le Tampon (19ème)

À saisir : Ensemble de 3 maisons F3/F4 indépendantes, totalisant 230 m² utiles. Chaque logement dispose de son entrée privative et est déjà occupé par des locataires stables et solvables.

Revenus locatifs actuels :

• 1 F3 : 859 €/mois • 1 F3 : 762,07 €/mois • 1 F4 : 908 €/mois

Total : 2 529 €/mois encaissés immédiatement

Atout Investisseur

• Prix d'acquisition : 285.000 €

• Financement type : 1.565 €/mois sur 20 ans au taux en vigueur incluant l'assurance et un apport de 10%

• Charges (Edf/Sudéau/Taxe Foncière/Assurance/Divers) : 390 €/mois

• Loyers perçus : 2 529 €/mois

Les loyers couvrent les dépenses et dégagent un excédent de 574 €/mois

Rentabilité Brute : 10,65 % et Net de 8.37%

Localisation

Secteur du Tampon (19ème), proches commerces, écoles et commodités.

Les points forts

• Revenus immédiats avec locataires déjà en place

• 3 maisons indépendantes

• Investissement rentable et sécurisé • Bien rare sur le marché

Contactez-moi pour informations

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Tampon
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97430
Coordonnées : -21.271200, 55.527300
Total : 409 400€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 101 600€
Valeur du bien : 386 600€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 11.64€/m²/mois
Fourchette : 8.69€ - 15.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2677€/mois
Loyer annuel estimé : 32121€/an
Fourchette totale : 1999€ - 3585€/mois
Fourchette annuelle : 23985€ - 43015€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :409 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 014,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :119,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 134,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 977,15€
Coût de l'assurance :35 822,50€
Taxe foncière : 3 150,00€/an
Soit par mois : 262,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 390,00€/mois
Soit par an : 4 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 676,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 786,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 230 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 600 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:31 900€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1100€ = 31900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 200€
    Isolation combles: 230 m² × 40€/m² = 9200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tampon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 121 €/an
Calcul : 2 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 409 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 433 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 680 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 361 €
Revenus locatifs : +32 121 €
Charges déductibles : -124 361 €
Résultat foncier Année 1 : -92 241 €(Déficit de 92 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 761 €/an
Revenus locatifs : +32 121 €
Charges déductibles : -22 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70840.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 121 €124 375 €13 512 €-92 254 €21 400 €70 854 €70 854 €
232 763 €22 413 €13 150 €10 350 €--60 504 €
333 418 €22 039 €12 776 €11 379 €--49 125 €
434 087 €21 652 €12 390 €12 434 €--36 690 €
534 768 €21 253 €11 990 €13 516 €--23 175 €
635 464 €20 839 €11 577 €14 624 €--8 551 €
736 173 €20 412 €11 149 €15 761 €---
836 896 €19 970 €10 707 €16 926 €---
937 634 €19 514 €10 251 €18 121 €---
1038 387 €19 041 €9 778 €19 346 €---
1139 155 €18 553 €9 290 €20 602 €---
1239 938 €18 048 €8 785 €21 890 €---
1340 737 €17 526 €8 263 €23 210 €---
1441 551 €16 987 €7 724 €24 565 €---
1542 382 €16 429 €7 166 €25 954 €---
1643 230 €15 852 €6 589 €27 378 €---
1744 095 €15 255 €5 992 €28 839 €---
1844 977 €14 639 €5 376 €30 338 €---
1945 876 €14 001 €4 738 €31 875 €---
2046 794 €13 342 €4 079 €33 452 €---
2147 730 €12 660 €3 397 €35 069 €---
2248 684 €11 955 €2 693 €36 729 €---
2349 658 €11 227 €1 964 €38 431 €---
2450 651 €10 474 €1 211 €40 177 €---
2551 664 €9 695 €432 €41 969 €---
TOTAL1 028 832 €528 150 €194 977 €500 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 745 €-6 420 €+13 165 €
2+6 745 €0 €+6 745 €
3+6 745 €0 €+6 745 €
4+6 745 €0 €+6 745 €
5+6 745 €0 €+6 745 €
6+6 745 €0 €+6 745 €
7+6 745 €+2 163 €+4 582 €
8+6 745 €+5 078 €+1 667 €
9+6 745 €+5 436 €+1 309 €
10+6 745 €+5 804 €+941 €
11+6 745 €+6 181 €+564 €
12+6 745 €+6 567 €+178 €
13+6 745 €+6 963 €-218 €
14+6 745 €+7 369 €-624 €
15+6 745 €+7 786 €-1 041 €
16+6 745 €+8 214 €-1 469 €
17+6 745 €+8 652 €-1 907 €
18+6 745 €+9 101 €-2 356 €
19+6 745 €+9 563 €-2 818 €
20+6 745 €+10 036 €-3 291 €
21+6 745 €+10 521 €-3 776 €
22+6 745 €+11 019 €-4 274 €
23+6 745 €+11 529 €-4 784 €
24+6 745 €+12 053 €-5 308 €
25+6 745 €+12 591 €-5 846 €
Total+168 625 €+150 205 €+18 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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