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Achat : Maison Poligny (05500)

Bien expiré
VillePoligny (05)
Surface100m²
Coût Total125 400€
Loyer Annuel11 622€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 4 pièces, Terrasse, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Située à Poligny, cette maison de ville offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Idéale pour une famille ou un investisseur, elle permet notamment la création de deux logements indépendants.

Dès l'entrée, vous découvrirez une pièce de vie regroupant la cuisine et le salon, ainsi qu'une première chambre lumineuse disposant d'un grand placard.

La seconde partie de la maison peut être facilement transformée en un logement indépendant. Elle se compose d'un dégagement desservant un WC séparé, une salle de bains équipée d'une baignoire, d'un meuble vasque, d'une chambre, ainsi d'une spacieuse salle à manger agrémentée de poutres apparentes, apportant beaucoup de charme à l'ensemble.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'une terrasse, d'un garage et d'une cave offrant un véritable confort au quotidien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos projets et à vos envies d'aménagement. Un véritable atout de cette maison : un grenier entièrement aménageable sur toute la surface de la maison, offrant un beau potentiel pour créer des pièces supplémentaires selon vos besoins (chambres, suite parentale, bureau etc.).

Une belle opportunité pour créer un lieu de vie à votre image ou réaliser un investissement à fort potentiel. À visiter sans tarder !

Ville : Poligny
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05500
Coordonnées : 44.691604, 6.047484
Total : 125 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11622€/an
Fourchette totale : 733€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 8790€ - 15365€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 433,89 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :243 389 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-138 389€ (-56.9%)
Marge achat-revente :117 989€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 923,54€
Coût de l'assurance :10 972,50€
Taxe foncière : 1 162,19€/an
Soit par mois : 96,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 968,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :220,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, meuble vasque et carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 installation pour 100 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation pour 100 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 622 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 686 €
Revenus locatifs : +11 622 €
Charges déductibles : -17 686 €
Résultat foncier Année 1 : -6 064 €(Déficit de 6 064 €)
Imputable sur revenu global : 6 064 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 686 €/an
Revenus locatifs : +11 622 €
Charges déductibles : -5 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 936 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 622 €17 690 €4 089 €-6 068 €6 068 €--
211 854 €5 580 €3 979 €6 274 €---
312 091 €5 466 €3 865 €6 625 €---
412 333 €5 349 €3 748 €6 985 €---
512 580 €5 227 €3 626 €7 353 €---
612 831 €5 102 €3 501 €7 730 €---
713 088 €4 972 €3 371 €8 116 €---
813 350 €4 838 €3 237 €8 512 €---
913 617 €4 699 €3 098 €8 918 €---
1013 889 €4 556 €2 955 €9 333 €---
1114 167 €4 408 €2 807 €9 759 €---
1214 450 €4 255 €2 654 €10 195 €---
1314 739 €4 097 €2 496 €10 642 €---
1415 034 €3 934 €2 332 €11 101 €---
1515 335 €3 765 €2 164 €11 570 €---
1615 642 €3 590 €1 989 €12 051 €---
1715 954 €3 410 €1 809 €12 545 €---
1816 273 €3 223 €1 622 €13 050 €---
1916 599 €3 031 €1 430 €13 568 €---
2016 931 €2 831 €1 230 €14 099 €---
2117 269 €2 626 €1 025 €14 644 €---
2217 615 €2 413 €812 €15 202 €---
2317 967 €2 193 €592 €15 774 €---
2418 327 €1 966 €365 €16 361 €---
2518 693 €1 731 €130 €16 962 €---
TOTAL372 252 €110 951 €58 924 €261 301 €6 068 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 820 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 441 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 441 €-1 820 €+4 261 €
2+2 441 €+1 882 €+559 €
3+2 441 €+1 988 €+453 €
4+2 441 €+2 095 €+346 €
5+2 441 €+2 206 €+235 €
6+2 441 €+2 319 €+122 €
7+2 441 €+2 435 €+6 €
8+2 441 €+2 554 €-113 €
9+2 441 €+2 675 €-234 €
10+2 441 €+2 800 €-359 €
11+2 441 €+2 928 €-487 €
12+2 441 €+3 059 €-618 €
13+2 441 €+3 193 €-752 €
14+2 441 €+3 330 €-889 €
15+2 441 €+3 471 €-1 030 €
16+2 441 €+3 615 €-1 174 €
17+2 441 €+3 763 €-1 322 €
18+2 441 €+3 915 €-1 474 €
19+2 441 €+4 070 €-1 629 €
20+2 441 €+4 230 €-1 789 €
21+2 441 €+4 393 €-1 952 €
22+2 441 €+4 561 €-2 120 €
23+2 441 €+4 732 €-2 291 €
24+2 441 €+4 908 €-2 467 €
25+2 441 €+5 089 €-2 648 €
Total+61 025 €+78 390 €+-17 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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