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Vente appartement 3 pièces 76 m² Tarascon-sur-Ariège (09400) - Superimmo

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface76m²
Coût Total138 565€
Loyer Annuel7 050€
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 302,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP178738 : Tarascon sur Ariège APPARTEMENT T3 traversant + balcon + GARAGE. Situé au 2ème et dernier étage d'un immeuble de 8 appartements. Couloir d'entrée avec placards, cuisine avec accès au balcon, cellier, salon /salle à manger donnant sur le même balcon sud ouest, dressing, chambre, wc, SDB, bureau. Également à l'étage inférieur une pièce d'environ 6 m2 qui peut servir de bureau ou de cellier. Chaudière gaz + électricité refaits récemment. - Mentions légales : Proposé à la vente à 99000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Classe-Energie D : 226 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1550 et 2140 Euros - Bien en copropriété comprenant 8 lots et 6 copropriétaires - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.849970, 1.581160
Total : 138 565€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 31 645€
Valeur du bien : 130 645€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7050€/an
Fourchette totale : 466€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5592€ - 8888€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 565€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :40,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 873,49€
Coût de l'assurance :12 124,44€
Taxe foncière : 705,01€/an
Soit par mois : 58,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu usés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 645 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (milieu de gamme, incluant placards et électroménager)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 595€
    Parquet flottant: 23 m² × 65€/m² = 1495€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 50€/m² = 1150€, Main d'œuvre: 50€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:8 100€
    Mise aux normes électricité: 76 m² × 100€/m² = 7600€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 050 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 565 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 485 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 645 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 583 €
Revenus locatifs : +7 050 €
Charges déductibles : -37 583 €
Résultat foncier Année 1 : -30 533 €(Déficit de 30 533 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 938 €/an
Revenus locatifs : +7 050 €
Charges déductibles : -5 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19832.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 050 €37 587 €4 752 €-30 537 €10 700 €19 837 €19 837 €
27 191 €5 817 €4 627 €1 374 €--18 463 €
37 335 €5 688 €4 498 €1 647 €--16 816 €
47 482 €5 554 €4 364 €1 928 €--14 888 €
57 631 €5 415 €4 225 €2 216 €--12 672 €
67 784 €5 272 €4 082 €2 512 €--10 160 €
77 940 €5 123 €3 933 €2 817 €--7 343 €
88 098 €4 969 €3 779 €3 129 €--4 214 €
98 260 €4 810 €3 620 €3 451 €--763 €
108 425 €4 645 €3 455 €3 781 €---
118 594 €4 474 €3 284 €4 120 €---
128 766 €4 297 €3 107 €4 469 €---
138 941 €4 114 €2 924 €4 827 €---
149 120 €3 925 €2 735 €5 195 €---
159 302 €3 729 €2 539 €5 574 €---
169 488 €3 526 €2 336 €5 963 €---
179 678 €3 315 €2 125 €6 363 €---
189 872 €3 098 €1 908 €6 774 €---
1910 069 €2 873 €1 683 €7 197 €---
2010 271 €2 639 €1 449 €7 631 €---
2110 476 €2 398 €1 208 €8 078 €---
2210 686 €2 148 €958 €8 538 €---
2310 899 €1 889 €699 €9 010 €---
2411 117 €1 621 €431 €9 496 €---
2511 340 €1 344 €154 €9 996 €---
TOTAL225 815 €130 268 €68 873 €95 547 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 481 €-3 210 €+4 691 €
2+1 481 €0 €+1 481 €
3+1 481 €0 €+1 481 €
4+1 481 €0 €+1 481 €
5+1 481 €0 €+1 481 €
6+1 481 €0 €+1 481 €
7+1 481 €0 €+1 481 €
8+1 481 €0 €+1 481 €
9+1 481 €0 €+1 481 €
10+1 481 €+905 €+576 €
11+1 481 €+1 236 €+245 €
12+1 481 €+1 341 €+140 €
13+1 481 €+1 448 €+33 €
14+1 481 €+1 559 €-78 €
15+1 481 €+1 672 €-191 €
16+1 481 €+1 789 €-308 €
17+1 481 €+1 909 €-428 €
18+1 481 €+2 032 €-551 €
19+1 481 €+2 159 €-678 €
20+1 481 €+2 289 €-808 €
21+1 481 €+2 423 €-942 €
22+1 481 €+2 561 €-1 080 €
23+1 481 €+2 703 €-1 222 €
24+1 481 €+2 849 €-1 368 €
25+1 481 €+2 999 €-1 518 €
Total+37 025 €+28 664 €+8 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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