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Ideal commerce

VilleAigurande (36)
Surface36m²
Coût Total57 920€
Loyer Annuel3 342€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 21 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier Centre France - Dans bourg avec commerces à 20 mn d'AIGURANDE - Local commercial de 36 m² comprenant 1 burau 30 m² - 1 coin toilettes avec lavabo - Tél. [Coordonnées masquées]. ou [Coordonnées masquées]. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aigurande
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.433136, 1.825220
Total : 57 920€
Prix d'acquisition : 21 000€
Travaux : 35 240€
Valeur du bien : 56 240€
Frais de notaire : 1 680€
Coût estimé : 1 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 278€/mois
Loyer annuel estimé : 3342€/an
Fourchette totale : 226€ - 344€/mois
Fourchette annuelle : 2708€ - 4123€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,72 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :26 162 €
Prix d'achat :21 000 €
Décote à l'achat :-5 162€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-31 758€ (-121.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :282,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :16,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 299,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 939,76€
Coût de l'assurance :5 068,00€
Taxe foncière : 334,19€/an
Soit par mois : 27,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 278,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 327,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE G - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Local commercial - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du WC et lavabo, réfection des murs et du carrelage
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 WC, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des travaux
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 36 m² (surface totale)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 36 m² (surface totale)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 240 €(979 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:2 140€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² de carrelage à 70€/m² = 140€, 1 WC à 400€, 1 lavabo à 300€, Main d'œuvre: 1000€ = 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète à 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigurande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 278 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 342 €/an
Calcul : 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 203 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 646 €
Revenus locatifs : +3 342 €
Charges déductibles : -37 646 €
Résultat foncier Année 1 : -34 304 €(Déficit de 34 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 406 €/an
Revenus locatifs : +3 342 €
Charges déductibles : -2 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12904.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 21 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 650 €(65% de 21 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 496 €/an
Calcul : 13 650 € × 3,636% = 496 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 342 €37 648 €1 871 €-34 306 €21 400 €12 906 €12 906 €
23 409 €2 358 €1 821 €1 051 €--11 855 €
33 477 €2 305 €1 768 €1 171 €--10 684 €
43 546 €2 251 €1 715 €1 295 €--9 389 €
53 617 €2 196 €1 659 €1 422 €--7 967 €
63 690 €2 138 €1 601 €1 552 €--6 416 €
73 763 €2 079 €1 542 €1 685 €--4 731 €
83 839 €2 017 €1 480 €1 822 €--2 909 €
93 916 €1 953 €1 417 €1 962 €--947 €
103 994 €1 888 €1 351 €2 106 €---
114 074 €1 820 €1 283 €2 254 €---
124 155 €1 750 €1 213 €2 405 €---
134 238 €1 678 €1 141 €2 561 €---
144 323 €1 603 €1 066 €2 720 €---
154 410 €1 525 €988 €2 884 €---
164 498 €1 446 €909 €3 052 €---
174 588 €1 363 €826 €3 225 €---
184 679 €1 278 €741 €3 402 €---
194 773 €1 190 €653 €3 583 €---
204 868 €1 099 €562 €3 770 €---
214 966 €1 005 €468 €3 961 €---
225 065 €907 €371 €4 158 €---
235 166 €807 €270 €4 359 €---
245 270 €703 €167 €4 566 €---
255 375 €596 €59 €4 779 €---
TOTAL107 041 €75 602 €26 940 €31 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+702 €-6 420 €+7 122 €
2+702 €0 €+702 €
3+702 €0 €+702 €
4+702 €0 €+702 €
5+702 €0 €+702 €
6+702 €0 €+702 €
7+702 €0 €+702 €
8+702 €0 €+702 €
9+702 €0 €+702 €
10+702 €+348 €+354 €
11+702 €+676 €+26 €
12+702 €+722 €-20 €
13+702 €+768 €-66 €
14+702 €+816 €-114 €
15+702 €+865 €-163 €
16+702 €+916 €-214 €
17+702 €+967 €-265 €
18+702 €+1 020 €-318 €
19+702 €+1 075 €-373 €
20+702 €+1 131 €-429 €
21+702 €+1 188 €-486 €
22+702 €+1 247 €-545 €
23+702 €+1 308 €-606 €
24+702 €+1 370 €-668 €
25+702 €+1 434 €-732 €
Total+17 550 €+9 432 €+8 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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