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Maison à vendre

VilleSaint-André-de-Majencoules (30)
Surface101m²
Coût Total86 520€
Loyer Annuel8 833€
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 683,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 25 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

EXCLUSIVITÉ – L'IMMOBILIÈRE DES CÉVENNES SAINT-ANDRÉ-DE-MAJENCOULES – LA COSTE BASSE – Maison cévenole avec fort potentiel L'Immobilière des Cévennes vous propose en exclusivité, dans le hameau de La Coste Basse, sur la commune de Saint-André-de-Majencoules, cette authentique maison cévenole en pierre, offrant 101 m² habitables et près de 160 m² d'annexes de greniers. Implantée au cœur d'un environnement typiquement cévenol, cette maison se compose actuellement de d'une pièce cuisine séjour et de deux chambres et bénéficie de nombreux espaces complémentaires répartis sur plusieurs niveaux. Également des caves et un garage. Une partie des greniers pourrait notamment permettre d'augmenter la surface habitable. La maison a conservé le caractère et l'authenticité des constructions anciennes du secteur, elle offre ainsi une belle base pour qui souhaite rénover une maison de caractère et lui redonner tout son potentiel. La propriété comprend également plusieurs terrains, certains situés à proximité de la maison et d'autres plus éloignés. Ils pourront être utilisés selon les besoins pour un jardin, un potager, un verger, et profiter de l'environnement naturel des Cévennes. Ce bien s'adresse aux amateurs de patrimoine cévenol et de projets de rénovation, à la recherche d'une maison offrant à la fois une surface habitable existante et d'importantes possibilités d'évolution. Il pourra convenir aussi bien à une résidence principale qu'à une maison de famille ou une résidence secondaire. La maison est située dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. Un bien rare par ses volumes et son potentiel, dans un hameau authentique des Cévennes, à découvrir avec L'Immobilière des Cévennes. Honoraires à la charge du vendeur Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 9. Pas de procédure en cours. Contactez votre agence L'Immobilière des Cévennes à Valleraugue - Plus de photos

Ville : Saint-André-de-Majencoules
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30570
Coordonnées : 44.042437, 3.666705
Total : 86 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 81 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8833€/an
Fourchette totale : 567€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6799€ - 11475€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 13.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 506,55 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :152 162 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-83 162€ (-54.7%)
Marge achat-revente :65 642€ (43.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 700,43€
Coût de l'assurance :7 570,50€
Taxe foncière : 883,29€/an
Soit par mois : 73,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou carrelage)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 833 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 194 €
Revenus locatifs : +8 833 €
Charges déductibles : -16 194 €
Résultat foncier Année 1 : -7 361 €(Déficit de 7 361 €)
Imputable sur revenu global : 7 361 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 194 €/an
Revenus locatifs : +8 833 €
Charges déductibles : -4 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 639 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 833 €16 196 €3 010 €-7 364 €7 364 €--
29 010 €4 118 €2 932 €4 892 €---
39 190 €4 036 €2 850 €5 153 €---
49 373 €3 952 €2 766 €5 422 €---
59 561 €3 864 €2 678 €5 696 €---
69 752 €3 774 €2 588 €5 978 €---
79 947 €3 680 €2 494 €6 267 €---
810 146 €3 583 €2 397 €6 563 €---
910 349 €3 482 €2 296 €6 867 €---
1010 556 €3 378 €2 192 €7 178 €---
1110 767 €3 270 €2 084 €7 497 €---
1210 983 €3 159 €1 973 €7 824 €---
1311 202 €3 043 €1 857 €8 159 €---
1411 426 €2 923 €1 737 €8 503 €---
1511 655 €2 799 €1 613 €8 856 €---
1611 888 €2 670 €1 484 €9 218 €---
1712 126 €2 537 €1 351 €9 589 €---
1812 368 €2 399 €1 213 €9 969 €---
1912 615 €2 256 €1 070 €10 360 €---
2012 868 €2 108 €922 €10 760 €---
2113 125 €1 954 €768 €11 171 €---
2213 388 €1 796 €609 €11 592 €---
2313 655 €1 631 €445 €12 024 €---
2413 929 €1 461 €274 €12 468 €---
2514 207 €1 284 €98 €12 923 €---
TOTAL282 919 €85 353 €43 700 €197 566 €7 364 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 209 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-2 209 €+4 064 €
2+1 855 €+1 468 €+387 €
3+1 855 €+1 546 €+309 €
4+1 855 €+1 626 €+229 €
5+1 855 €+1 709 €+146 €
6+1 855 €+1 793 €+62 €
7+1 855 €+1 880 €-25 €
8+1 855 €+1 969 €-114 €
9+1 855 €+2 060 €-205 €
10+1 855 €+2 153 €-298 €
11+1 855 €+2 249 €-394 €
12+1 855 €+2 347 €-492 €
13+1 855 €+2 448 €-593 €
14+1 855 €+2 551 €-696 €
15+1 855 €+2 657 €-802 €
16+1 855 €+2 765 €-910 €
17+1 855 €+2 877 €-1 022 €
18+1 855 €+2 991 €-1 136 €
19+1 855 €+3 108 €-1 253 €
20+1 855 €+3 228 €-1 373 €
21+1 855 €+3 351 €-1 496 €
22+1 855 €+3 478 €-1 623 €
23+1 855 €+3 607 €-1 752 €
24+1 855 €+3 740 €-1 885 €
25+1 855 €+3 877 €-2 022 €
Total+46 375 €+59 270 €+-12 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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