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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleNéris-les-Bains (03)
Surface41m²
Coût Total85 170€
Loyer Annuel5 033€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 951,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m² - Appartement type T2 | Neris les Bains

Réf : 39660 - Exclusivité ORPI !!

Découvrez cet appartement de 41 m² environ, idéalement situé au cœur de Néris-les-Bains, à proximité des commerces et des transports en commun. Ce bien comporte une entrée, un séjour avec placard, une cuisine séparée, une salle d'eau avec wc et une chambre, parfait pour un jeune couple ou une personne seule cherchant à s'installer dans une belle ville.

Avec un prix attractif de seulement 39 000 EUR, c'est une opportunité rare d'acquérir un pied-à-terre en plein centre-ville de Néris-Les-Bains, où vous pourrez profiter de toutes les commodités à deux pas de chez vous. Ne manquez pas cette occasion unique de vivre dans un cadre agréable et pratique.

DPE : en cours

Contactez l'agence ORPI ALLIN IMMOBILIER dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour planifier une visite au [Coordonnées masquées] Référence agence : 41191 Référence annonce : 1CP1-BJS-ATJ Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Néris-les-Bains
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03310
Coordonnées : 46.329990, 2.656879
Total : 85 170€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 43 050€
Valeur du bien : 82 050€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 419€/mois
Loyer annuel estimé : 5033€/an
Fourchette totale : 327€ - 538€/mois
Fourchette annuelle : 3923€ - 6457€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :415,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 439,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 479,19€
Coût de l'assurance :7 239,45€
Taxe foncière : 503,27€/an
Soit par mois : 41,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 419,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 481,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 050 €(1 050 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 050€
    Parquet flottant: 10 m² × 50€/m² = 500€, Peinture 10 m²: 25€/m² × 10 = 250€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Néris-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 033 €/an
Calcul : 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 170 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 583 €
Revenus locatifs : +5 033 €
Charges déductibles : -46 583 €
Résultat foncier Année 1 : -41 551 €(Déficit de 41 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 533 €/an
Revenus locatifs : +5 033 €
Charges déductibles : -3 533 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20150.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 033 €46 586 €2 743 €-41 553 €21 400 €20 153 €20 153 €
25 133 €3 462 €2 669 €1 671 €--18 482 €
35 236 €3 385 €2 592 €1 851 €--16 631 €
45 341 €3 306 €2 513 €2 035 €--14 596 €
55 448 €3 224 €2 431 €2 223 €--12 373 €
65 557 €3 140 €2 347 €2 417 €--9 956 €
75 668 €3 052 €2 259 €2 615 €--7 341 €
85 781 €2 962 €2 169 €2 819 €--4 522 €
95 897 €2 869 €2 076 €3 028 €--1 494 €
106 015 €2 773 €1 980 €3 242 €---
116 135 €2 673 €1 880 €3 462 €---
126 258 €2 570 €1 777 €3 687 €---
136 383 €2 464 €1 671 €3 919 €---
146 510 €2 354 €1 562 €4 156 €---
156 641 €2 241 €1 448 €4 399 €---
166 773 €2 124 €1 331 €4 649 €---
176 909 €2 003 €1 210 €4 906 €---
187 047 €1 878 €1 085 €5 169 €---
197 188 €1 749 €956 €5 439 €---
207 332 €1 616 €823 €5 716 €---
217 478 €1 478 €685 €6 000 €---
227 628 €1 336 €543 €6 292 €---
237 780 €1 189 €396 €6 592 €---
247 936 €1 037 €244 €6 899 €---
258 095 €880 €87 €7 215 €---
TOTAL161 199 €102 350 €39 479 €58 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 057 €-6 420 €+7 477 €
2+1 057 €0 €+1 057 €
3+1 057 €0 €+1 057 €
4+1 057 €0 €+1 057 €
5+1 057 €0 €+1 057 €
6+1 057 €0 €+1 057 €
7+1 057 €0 €+1 057 €
8+1 057 €0 €+1 057 €
9+1 057 €0 €+1 057 €
10+1 057 €+524 €+533 €
11+1 057 €+1 039 €+18 €
12+1 057 €+1 106 €-49 €
13+1 057 €+1 176 €-119 €
14+1 057 €+1 247 €-190 €
15+1 057 €+1 320 €-263 €
16+1 057 €+1 395 €-338 €
17+1 057 €+1 472 €-415 €
18+1 057 €+1 551 €-494 €
19+1 057 €+1 632 €-575 €
20+1 057 €+1 715 €-658 €
21+1 057 €+1 800 €-743 €
22+1 057 €+1 888 €-831 €
23+1 057 €+1 978 €-921 €
24+1 057 €+2 070 €-1 013 €
25+1 057 €+2 164 €-1 107 €
Total+26 425 €+17 654 €+8 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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