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Magnifique appart ATTIQUE, garage, parking au calme 6 dernier étage

VilleStrasbourg (67)
Surface114
Coût Total289 120
Loyer Annuel18 780
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-423
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 2 008,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Balcon

Magnifique et Spacieux appartement en attique de 114 m2 env. et 50 m2 environ de terrasse, seul sur le palier. Immeuble de 1973 à deux pas de toutes les commodités avec des magnifiques Vues...

A deux pas des écoles et toutes commodités : commerces, médecins…avec le privilège d'une grande terrasse, d'un garage, parking privatif et grande cave.

Ce lumineux appartement est un lieu de vie urbain au calme, empli de charme, il se compose comme suit.

L'entrée équipé de placards aménagés qui s'ouvre sur :

  • la Pièce de Vie, salon-séjour de 35 m2 avec cheminée bois.

  • Cuisine équipée indépendante et accès Terrasse

  • 2 belles chambres lumineuses 23 m2 et 15 m2 avec parquet

  • une salle de bains avec douche et baignoire

  • WC séparé L'ensemble est baigné de lumière et a été aménagé avec goût.

  • un cellier

La TERRASSE spacieuse permet d'apprécier la vue, le coté intimiste, et offre des surfaces de repos 1 Garage fermé (12, 5 m2)l avec une cave et un parking privatif. BUS C8 arrêt Neuhof Eglise direction centre ville. Belle Situation confortable avec environnement calme dans l'immeuble. Nombreuses Aménagements de confort - Placards, Cuisine équipée, CLIMATISATION. Equipements, grand dressing aménagée dans la chambre parentale

-Calme et Quiétude- Chauffage au gaz à condensation chaudière collective compteurs individuels.

. Bien soumis au régime de copropriété, Nombre de lots principaux bâtiment : 21 Charges mensuelles chauffage compris 300 euros par mois environ.

Prix hors honoraires : 215000.0 euros Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 29/06/2026 par Catherine Meyer 0652141474, RSAC 750253114 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Saverne - https://www.lesportecles.com/bareme-des-honoraires.pdf

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67100
Coordonnées : 48.534736, 7.770690
Total : 289 120
Prix d'acquisition : 229 000
Travaux : 41 800
Valeur du bien : 270 800
Frais de notaire : 18 320
Coût estimé : 18 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1565€/mois
Loyer annuel estimé : 18780€/an
Fourchette totale : 1162€ - 2108€/mois
Fourchette annuelle : 13946€ - 25290€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 444,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :86,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 531,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 171,06
Coût de l'assurance :26 020,80
Taxe foncière : 1 878,00€/an
Soit par mois : 156,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 565,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 987,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-422,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 114 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage performant: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 800
    Parquet flottant: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 780 €/an
Calcul : 1 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 120 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 878 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 254
Revenus locatifs : +18 780
Charges déductibles : -58 254
Résultat foncier Année 1 : -39 474(Déficit de 39 474 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 074
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 454 €/an
Revenus locatifs : +18 780
Charges déductibles : -16 454
Résultat foncier Années 2+ : 2 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18073.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 78058 2639 944-39 48321 400 €18 083 €18 083 €
219 15616 2029 6832 954--15 129 €
319 53915 9319 4133 607--11 522 €
419 92915 6519 1334 278--7 244 €
520 32815 3618 8434 967--2 278 €
620 73515 0618 5425 673---
721 14914 7518 2326 399---
821 57214 4297 9107 144---
922 00414 0967 5777 908---
1022 44413 7517 2328 693---
1122 89313 3946 8759 499---
1223 35113 0246 50510 327---
1323 81812 6416 12211 177---
1424 29412 2455 72612 049---
1524 78011 8345 31512 946---
1625 27511 4094 89013 866---
1725 78110 9694 45114 812---
1826 29710 5143 99515 783---
1926 82210 0423 52316 780---
2027 3599 5543 03517 805---
2127 9069 0482 53018 858---
2228 4648 5252 00619 939---
2329 0337 9831 46421 050---
2429 6147 42290322 192---
2530 2066 84132223 365---
TOTAL601 529348 942144 171252 58721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 587
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 944-6 420+10 364
2+3 9440+3 944
3+3 9440+3 944
4+3 9440+3 944
5+3 9440+3 944
6+3 944+1 019+2 925
7+3 944+1 920+2 024
8+3 944+2 143+1 801
9+3 944+2 372+1 572
10+3 944+2 608+1 336
11+3 944+2 850+1 094
12+3 944+3 098+846
13+3 944+3 353+591
14+3 944+3 615+329
15+3 944+3 884+60
16+3 944+4 160-216
17+3 944+4 443-499
18+3 944+4 735-791
19+3 944+5 034-1 090
20+3 944+5 341-1 397
21+3 944+5 657-1 713
22+3 944+5 982-2 038
23+3 944+6 315-2 371
24+3 944+6 658-2 714
25+3 944+7 010-3 066
Total+98 600+75 776+22 824
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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