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Maison authentique à Roudouallec

VilleRoudouallec (56)
Surface155
Coût Total160 402
Loyer Annuel12 975
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 400 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 576,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Au coeur de Roudouallec, découvrez cette maison de ville typique et charmante avec jardin privatif sans vis-à-vis. La demeure s'ouvre sur un salon-séjour chaleureux équipé d'un insert bois, agrémenté d'un grand dressing d'entrée. En enfilade, la cuisine mène vers une chambre ou un bureau en rez-de-chaussée et une cour extérieure joliment fleurie et arborée avec buanderie. À l'étage, le palier dessert deux chambres confortables de 10 et 20 m2, un bureau ainsi qu'une salle d'eau rénovée. Les combles d'environ 37 m2 ont également été aménagés, offrant la possibilité de créer des chambres supplémentaires, un espace indépendant ou un espace de rangement. A l'extérieur de l'habitation, possibilité aisée de garer les véhicules de la famille. Un bien offrant de beaux volumes, un joli potentiel d'aménagement, idéal pour une familie avec l'école disponible à pied. Rachel Floch-Roudaut se fera un plaisir de vous présenter ce bien dans les meilleures conditions. Cette annonce vous est proposée par I-P@RTICULIERS - SARL - NoRSAC: 877733063, Enregistré à de Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://i-particuliers.com/bareme_332

Ville : Roudouallec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.124805, -3.705986
Total : 160 402
Prix d'acquisition : 89 400
Travaux : 63 850
Valeur du bien : 153 250
Frais de notaire : 7 152
Coût estimé : 7 152
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12975€/an
Fourchette totale : 852€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 10221€ - 16471€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 442,95 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 657
Prix d'achat :89 400
Décote à l'achat :-134 257 (-60.0%)
Marge achat-revente :63 255€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 402
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 839,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 928,01
Coût de l'assurance :13 634,17
Taxe foncière : 1 297,50€/an
Soit par mois : 108,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 081,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 850(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:13 950
    Isolation des combles: 155 m² × 90€/m² = 13950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Peinture salon: 80 m² × 25€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 975 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 402 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 077
Revenus locatifs : +12 975
Charges déductibles : -71 077
Résultat foncier Année 1 : -58 102(Déficit de 58 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 702
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 227 €/an
Revenus locatifs : +12 975
Charges déductibles : -7 227
Résultat foncier Années 2+ : 5 748 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36702.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 110(65% de 89 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 113 €/an
Calcul : 58 110 € × 3,636% = 2 113
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 97571 0825 389-58 10721 400 €36 707 €36 707 €
213 2347 0895 2466 145--30 562 €
313 4996 9415 0986 558--24 004 €
413 7696 7884 9456 981--17 023 €
514 0456 6304 7877 415--9 608 €
614 3256 4664 6237 860--1 749 €
714 6126 2964 4538 316---
814 9046 1214 2788 783---
915 2025 9394 0969 263---
1015 5065 7513 9099 755---
1115 8165 5573 71410 259---
1216 1335 3563 51310 777---
1316 4555 1483 30511 307---
1416 7844 9333 09011 851---
1517 1204 7112 86812 409---
1617 4634 4812 63812 982---
1717 8124 2422 40013 569---
1818 1683 9962 15314 172---
1918 5313 7411 89814 790---
2018 9023 4781 63515 425---
2119 2803 2051 36216 075---
2219 6662 9231 08016 743---
2320 0592 63178817 428---
2420 4602 32948618 132---
2520 8692 01617318 853---
TOTAL415 592187 85077 928227 74221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 742
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 725-6 420+9 145
2+2 7250+2 725
3+2 7250+2 725
4+2 7250+2 725
5+2 7250+2 725
6+2 7250+2 725
7+2 725+1 970+755
8+2 725+2 635+90
9+2 725+2 779-54
10+2 725+2 926-201
11+2 725+3 078-353
12+2 725+3 233-508
13+2 725+3 392-667
14+2 725+3 555-830
15+2 725+3 723-998
16+2 725+3 895-1 170
17+2 725+4 071-1 346
18+2 725+4 252-1 527
19+2 725+4 437-1 712
20+2 725+4 627-1 902
21+2 725+4 823-2 098
22+2 725+5 023-2 298
23+2 725+5 229-2 504
24+2 725+5 439-2 714
25+2 725+5 656-2 931
Total+68 125+68 323+-198
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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