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Maison à vendre

VilleBonneval (28)
Surface75
Coût Total138 196
Loyer Annuel7 032
Rentabilité5.09%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 962,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage

À la recherche d'un bien à personnaliser selon vos envies dans un secteur pratique et agréable ? Cette maison située à Bonneval, à proximité des commodités, représente une belle opportunité à saisir ! D'une surface habitable d'environ 75 m², elle se compose de 4 pièces dont 3 chambres, offrant un cadre de vie fonctionnel pour une famille ou un projet locatif. Vous y trouverez également une salle de bains et un WC. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville. À l'extérieur, un jardin vous permettra de profiter des beaux jours, tandis qu'un garage complète ce bien, apportant un véritable confort au quotidien. Des travaux sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour révéler tout le potentiel de cette maison et en faire un lieu de vie à votre image. Proposée au prix attractif de 72 200 €, cette maison constitue une excellente opportunité sur le secteur de Bonneval. ? N'attendez plus pour organiser une visite ! Contactez dès maintenant l'agence Anou Immobilier pour plus d'informations et concrétiser votre projet immobilier.

Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.177795, 1.380420
Total : 138 196
Prix d'acquisition : 72 200
Travaux : 60 220
Valeur du bien : 132 420
Frais de notaire : 5 776
Coût estimé : 5 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7032€/an
Fourchette totale : 469€ - 732€/mois
Fourchette annuelle : 5631€ - 8781€/an
Rentabilité brute :5.09%
Fourchette de rentabilité :4.07% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,58 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 419
Prix d'achat :72 200
Décote à l'achat :-48 219 (-40.0%)
Marge achat-revente :-17 777€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 196
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 723,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 139,68
Coût de l'assurance :11 746,66
Taxe foncière : 703,17€/an
Soit par mois : 58,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 491 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture des murs et remplacement du carrelage
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 220(803 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:1 800
    Rénovation salon: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur les estimations des travaux nécessaires pour améliorer le DPE de la maison.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 032 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 196 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 032
Revenus locatifs : +7 032
Charges déductibles : -66 032
Résultat foncier Année 1 : -59 000(Déficit de 59 000 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 600
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 812 €/an
Revenus locatifs : +7 032
Charges déductibles : -5 812
Résultat foncier Années 2+ : 1 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37600.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 930(65% de 72 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 707 €/an
Calcul : 46 930 € × 3,636% = 1 707
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 03266 0364 643-59 00521 400 €37 605 €37 605 €
27 1725 6934 5201 479--36 125 €
37 3165 5664 3931 750--34 375 €
47 4625 4344 2612 028--32 347 €
57 6115 2974 1242 314--30 033 €
67 7645 1563 9832 608--27 425 €
77 9195 0103 8372 909--24 516 €
88 0774 8593 6863 219--21 297 €
98 2394 7023 5293 537--17 761 €
108 4044 5403 3673 863--13 898 €
118 5724 3733 2004 198--9 699 €
128 7434 2003 0274 543---
138 9184 0212 8484 897---
149 0963 8362 6635 261---
159 2783 6442 4715 634---
169 4643 4462 2736 018---
179 6533 2402 0676 413---
189 8463 0281 8556 818---
1910 0432 8091 6367 234---
2010 2442 5811 4087 662---
2110 4492 3461 1738 102---
2210 6582 1039308 554---
2310 8711 8526799 019---
2411 0881 5924189 497---
2511 3101 3221499 988---
TOTAL225 228156 68667 14068 54221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 542
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 477-6 420+7 897
2+1 4770+1 477
3+1 4770+1 477
4+1 4770+1 477
5+1 4770+1 477
6+1 4770+1 477
7+1 4770+1 477
8+1 4770+1 477
9+1 4770+1 477
10+1 4770+1 477
11+1 4770+1 477
12+1 477+1 363+114
13+1 477+1 469+8
14+1 477+1 578-101
15+1 477+1 690-213
16+1 477+1 805-328
17+1 477+1 924-447
18+1 477+2 045-568
19+1 477+2 170-693
20+1 477+2 299-822
21+1 477+2 431-954
22+1 477+2 566-1 089
23+1 477+2 706-1 229
24+1 477+2 849-1 372
25+1 477+2 996-1 519
Total+36 925+23 472+13 453
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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