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Immeuble 9 pièces 194 m²

Bien expiré
VilleCaudebec-lès-Elbeuf (76)
Surface194m²
Coût Total195 492€
Loyer Annuel23 840€
Rentabilité12.20%
Cashflow/mois+752€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 875,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SPÉCIAL INVESTISSEUR - Immeuble de rapport 3 lots

Vous cherchez un projet immobilier stratégique avec une forte valeur ajoutée ? TRYBE Immobilier vous présente cet immeuble de rapport aux multiples possibilités d'optimisation.

La composition du bien :

  • Logement de plain-pied (107 m²) : Entrée indépendante, pièce de vie, cuisine, véranda, salle à manger et 2 chambres (possibilité 3). À rénover.
  • Appartement T3 (56 m²) : Déjà loué 430 € HC. Rendement immédiat !
  • Appartement T2 (30 m²) : À rafraîchir.

Le "+" : Un grand grenier aménageable pour créer un logement supplémentaire et booster votre rendement !

Les extérieurs & Annexes :

  • Un agréable jardin exposé plein SUD
  • Un garage double (2 véhicules) + divers bâtiments de stockage.

À retenir : Une opportunité rare alliant rendement immédiat (T3 loué) et fort potentiel de développement (grand plain-pied, T2 à rafraîchir et grenier aménageable).

Contactez-moi pour une visite rapide :

Guillaume DUCONSEIL [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Carte de visite virtuelle : ***

Agence TRYBE Immobilier | RSAC de ROUEN n° 893 038 158 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr Référence annonce : DUCONSEIL1659 Date de réalisation du diagnostic : 04/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 990 € et 8 544 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Caudebec-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76320
Coordonnées : 49.282135, 1.024690
Total : 195 492€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 181 900€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1987€/mois
Loyer annuel estimé : 23840€/an
Fourchette totale : 1565€ - 2523€/mois
Fourchette annuelle : 18774€ - 30274€/an
Rentabilité brute :12.20%
Fourchette de rentabilité :9.60% - 15.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 279,78 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 277 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :-78 377€ (-31.6%)
Marge achat-revente :52 785€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 111,71€
Coût de l'assurance :17 105,55€
Taxe foncière : 2 384,04€/an
Soit par mois : 198,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 986,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 234,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :752,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(62 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 840 €/an
Calcul : 1 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 825 €
Revenus locatifs : +23 840 €
Charges déductibles : -21 825 €
Résultat foncier Année 1 : 2 016 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 825 €/an
Revenus locatifs : +23 840 €
Charges déductibles : -9 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 016 €/an
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 840 €21 831 €6 763 €2 009 €---
224 317 €9 654 €6 586 €14 663 €---
324 804 €9 470 €6 402 €15 333 €---
425 300 €9 280 €6 212 €16 019 €---
525 806 €9 084 €6 015 €16 722 €---
626 322 €8 880 €5 812 €17 442 €---
726 848 €8 669 €5 601 €18 179 €---
827 385 €8 450 €5 382 €18 935 €---
927 933 €8 224 €5 156 €19 709 €---
1028 491 €7 990 €4 922 €20 502 €---
1129 061 €7 747 €4 679 €21 314 €---
1229 643 €7 496 €4 428 €22 147 €---
1330 235 €7 236 €4 167 €23 000 €---
1430 840 €6 966 €3 898 €23 874 €---
1531 457 €6 687 €3 619 €24 770 €---
1632 086 €6 398 €3 330 €25 688 €---
1732 728 €6 099 €3 031 €26 629 €---
1833 382 €5 789 €2 721 €27 593 €---
1934 050 €5 468 €2 400 €28 582 €---
2034 731 €5 136 €2 067 €29 595 €---
2135 426 €4 791 €1 723 €30 634 €---
2236 134 €4 435 €1 367 €31 699 €---
2336 857 €4 066 €998 €32 791 €---
2437 594 €3 684 €615 €33 910 €---
2538 346 €3 288 €220 €35 058 €---
TOTAL763 615 €186 818 €98 112 €576 796 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 576 796 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 006 €+603 €+4 403 €
2+5 006 €+4 399 €+607 €
3+5 006 €+4 600 €+406 €
4+5 006 €+4 806 €+200 €
5+5 006 €+5 017 €-11 €
6+5 006 €+5 233 €-227 €
7+5 006 €+5 454 €-448 €
8+5 006 €+5 680 €-674 €
9+5 006 €+5 913 €-907 €
10+5 006 €+6 150 €-1 144 €
11+5 006 €+6 394 €-1 388 €
12+5 006 €+6 644 €-1 638 €
13+5 006 €+6 900 €-1 894 €
14+5 006 €+7 162 €-2 156 €
15+5 006 €+7 431 €-2 425 €
16+5 006 €+7 706 €-2 700 €
17+5 006 €+7 989 €-2 983 €
18+5 006 €+8 278 €-3 272 €
19+5 006 €+8 575 €-3 569 €
20+5 006 €+8 879 €-3 873 €
21+5 006 €+9 190 €-4 184 €
22+5 006 €+9 510 €-4 504 €
23+5 006 €+9 837 €-4 831 €
24+5 006 €+10 173 €-5 167 €
25+5 006 €+10 517 €-5 511 €
Total+125 150 €+173 039 €+-47 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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