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Appartement - 4 pièce(s) - 86 m²

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface86m²
Coût Total157 520€
Loyer Annuel11 940€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 267,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 de 86,29 m² avec beaux volumes, idéal pour une famille ou un investissement ! Situé dans le quartier de Caucriauville, à proximité immédiate des transports en commun (tram Saint-Pierre et Pré Fleuri), des écoles et des commodités. Cet appartement de 86,29 m², situé en rez-de-chaussée surélevé dans une copropriété bien entretenue, se compose de 4 pièces bien agencées : une entrée, un séjour spacieux, une cuisine indépendante, deux chambres + un bureau, une salle de douche, WC séparés. Caractéristiques : Chauffage : Individuel électrique DPE : E? GES : E Nombre de lots : 250, dont 108 lots d'habitation Taxe foncière : 1 795 euros ? Prix : 109 000 euros HAI Visite virtuelle disponible sur demande. (Honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur) Bien soumis au statut de copropriété ? Pas de procédure en cours. ? Ce bien vous intéresse ? Contactez dès maintenant votre conseiller pour organiser une visite. Progressia Immobilier ? Pour votre bien et celui de vos projets. Copropriété de 250 lots - dont 108 lots habitation.(Pas de procédure en cours). Nicolas TANQUEREL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 980 770 085 - Le Havre.

Numéro de mandat : 418

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Total : 157 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 39 800€
Valeur du bien : 148 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11940€/an
Fourchette totale : 750€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 9002€ - 15838€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 813,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 015,87€
Coût de l'assurance :13 389,20€
Taxe foncière : 1 795,00€/an
Soit par mois : 149,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 995,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 962,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné comme E

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs propres mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 86 m² × 100€/m² = 8600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 500€/fenêtre = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 199 €
Revenus locatifs : +11 940 €
Charges déductibles : -47 199 €
Résultat foncier Année 1 : -35 259 €(Déficit de 35 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 399 €/an
Revenus locatifs : +11 940 €
Charges déductibles : -7 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 541 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13858.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 940 €47 204 €5 074 €-35 264 €21 400 €13 864 €13 864 €
212 179 €7 267 €4 936 €4 912 €--8 952 €
312 423 €7 125 €4 794 €5 298 €--3 654 €
412 671 €6 979 €4 648 €5 693 €---
512 925 €6 827 €4 497 €6 097 €---
613 183 €6 671 €4 340 €6 512 €---
713 447 €6 509 €4 179 €6 937 €---
813 716 €6 342 €4 012 €7 373 €---
913 990 €6 170 €3 840 €7 820 €---
1014 270 €5 992 €3 661 €8 278 €---
1114 555 €5 808 €3 477 €8 747 €---
1214 846 €5 618 €3 287 €9 228 €---
1315 143 €5 422 €3 091 €9 722 €---
1415 446 €5 219 €2 888 €10 227 €---
1515 755 €5 009 €2 679 €10 746 €---
1616 070 €4 793 €2 462 €11 277 €---
1716 391 €4 569 €2 238 €11 822 €---
1816 719 €4 338 €2 007 €12 381 €---
1917 054 €4 099 €1 769 €12 955 €---
2017 395 €3 852 €1 522 €13 542 €---
2117 743 €3 598 €1 267 €14 145 €---
2218 097 €3 334 €1 004 €14 763 €---
2318 459 €3 063 €732 €15 397 €---
2418 829 €2 782 €451 €16 047 €---
2519 205 €2 491 €161 €16 714 €---
TOTAL382 450 €171 080 €73 016 €211 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 507 €-6 420 €+8 927 €
2+2 507 €0 €+2 507 €
3+2 507 €0 €+2 507 €
4+2 507 €+612 €+1 895 €
5+2 507 €+1 829 €+678 €
6+2 507 €+1 954 €+553 €
7+2 507 €+2 081 €+426 €
8+2 507 €+2 212 €+295 €
9+2 507 €+2 346 €+161 €
10+2 507 €+2 483 €+24 €
11+2 507 €+2 624 €-117 €
12+2 507 €+2 768 €-261 €
13+2 507 €+2 916 €-409 €
14+2 507 €+3 068 €-561 €
15+2 507 €+3 224 €-717 €
16+2 507 €+3 383 €-876 €
17+2 507 €+3 547 €-1 040 €
18+2 507 €+3 714 €-1 207 €
19+2 507 €+3 886 €-1 379 €
20+2 507 €+4 063 €-1 556 €
21+2 507 €+4 243 €-1 736 €
22+2 507 €+4 429 €-1 922 €
23+2 507 €+4 619 €-2 112 €
24+2 507 €+4 814 €-2 307 €
25+2 507 €+5 014 €-2 507 €
Total+62 675 €+63 411 €+-736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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