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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Leu (974)
Surface93
Coût Total213 210
Loyer Annuel15 855
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 505,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Marie Grenon vous propose: Charmante maison créole à La Chaloupe Saint-Leu.

Qui n'a jamais rêvé d'une maison en lisière de forêt avec pour seuls voisins la nature et le chant des oiseaux ?

Nichée dans un écrin de verdure à 1130m d'altitude et sur un terrain de 1128m², cette ravissante maison vous ouvre ses portes.

Authenticité et sérénité caractérisent cette maison totalement rénovée en 2005, idéale pour les amoureux de la nature et de la tranquillité.

La maison de 93 m2 accueille deux espaces de vie chaleureux, une cuisine, une salle de bain, WC et 2 chambres. Les larges fenêtres du séjour vous permettront de profiter de la lumière naturelle et de contempler la beauté du jardin depuis l'intérieur.

À l'extérieur, vous trouverez une ancienne cuisine au feu de bois, deux citernes de 5000L permettant d'alimenter la maison en eau et deux dépendances pouvant être aménagées selon vos besoins.

Vous pourrez profiter des arbres fruitiers et lianes généreuses : citrons, brugnons, bibasses, bananes, kiwi, goyaviers rouges et blancs, tomate arbuste..

Le vaste terrain vous offre encore de multiples possibilités d'aménagement : la création d'un potager, d'une aire de jeux pour les enfants ou encore d'une terrasse pour des repas en plein air.

Cette propriété, bien entretenue, vous propose un projet de vie au calme, à proximité de la nature.

Une opportunité à ne pas manquer pour les amoureux de la tranquillité et de l'authenticité. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette maison coup de coeur.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marie Grenon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint-Pierre de la Réunion sous le numéro 878036847, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Leu
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97436
Total : 213 210
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 62 010
Valeur du bien : 202 010
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 14.21€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 22.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15855€/an
Fourchette totale : 846€ - 2063€/mois
Fourchette annuelle : 10153€ - 24761€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :62,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 126,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 975,65
Coût de l'assurance :18 655,87
Taxe foncière : 1 585,53€/an
Soit par mois : 132,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 321,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 010(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Isolation:6 510
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 70€/m² = 6510€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€/fenêtre = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 225€/m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Leu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 210 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 010
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 647
Revenus locatifs : +15 855
Charges déductibles : -71 647
Résultat foncier Année 1 : -55 792(Déficit de 55 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 392
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 637 €/an
Revenus locatifs : +15 855
Charges déductibles : -9 637
Résultat foncier Années 2+ : 6 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34391.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 85571 6547 312-55 79921 400 €34 399 €34 399 €
216 1729 4527 1206 721--27 678 €
316 4969 2526 9217 243--20 434 €
416 8269 0466 7157 779--12 655 €
517 1628 8336 5018 329--4 326 €
617 5068 6126 2808 894---
717 8568 3836 0529 472---
818 2138 1465 81510 066---
918 5777 9015 57010 676---
1018 9497 6485 31611 301---
1119 3287 3855 05311 943---
1219 7147 1134 78112 601---
1320 1086 8314 50013 277---
1420 5116 5404 20813 971---
1520 9216 2383 90614 683---
1621 3395 9263 59415 414---
1721 7665 6023 27016 164---
1822 2015 2672 93616 934---
1922 6454 9212 58917 725---
2023 0984 5622 23018 536---
2123 5604 1901 85919 370---
2224 0313 8061 47420 226---
2324 5123 4081 07621 105---
2425 0022 99566422 007---
2525 5022 56923722 934---
TOTAL507 851226 280105 976281 57121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 571
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 330-6 420+9 750
2+3 3300+3 330
3+3 3300+3 330
4+3 3300+3 330
5+3 3300+3 330
6+3 330+1 370+1 960
7+3 330+2 842+488
8+3 330+3 020+310
9+3 330+3 203+127
10+3 330+3 390-60
11+3 330+3 583-253
12+3 330+3 780-450
13+3 330+3 983-653
14+3 330+4 191-861
15+3 330+4 405-1 075
16+3 330+4 624-1 294
17+3 330+4 849-1 519
18+3 330+5 080-1 750
19+3 330+5 317-1 987
20+3 330+5 561-2 231
21+3 330+5 811-2 481
22+3 330+6 068-2 738
23+3 330+6 331-3 001
24+3 330+6 602-3 272
25+3 330+6 880-3 550
Total+83 250+84 471+-1 221
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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