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Appartement 2 pièces 31 m2

VilleValdoie (90)
Surface31m²
Coût Total75 740€
Loyer Annuel4 844€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 548,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement calme 2 pièces 31 M2 Cuisine 12 M2 Salon chambre 15 M2 Salle de bain 3,8 m2⁴ Légèrement mansardé sans impacter le déplacement 2 fenêtres 1 au sud 1 au nord Taxe foncière 400€ Syndic bénévole 25€ mois Photos et plan ou autre renseignement sur demande A débattre

Ville : Valdoie
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90300
Coordonnées : 47.661310, 6.836120
Total : 75 740€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 23 900€
Valeur du bien : 71 900€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 13.02€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 404€/mois
Loyer annuel estimé : 4844€/an
Fourchette totale : 326€ - 500€/mois
Fourchette annuelle : 3909€ - 6002€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 146,25 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :35 534 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :+12 466€ (+35.1%)
Marge achat-revente :-40 206€ (-113.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :18,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 390,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 589,07€
Coût de l'assurance :5 680,50€
Taxe foncière : 400,00€/an
Soit par mois : 33,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 403,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 448,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et nettoyage des installations sanitaires, peinture si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques possibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 900 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:1 900€
    Fenêtre double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 500€
    Vérification et nettoyage installations: 1000€, Peinture: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valdoie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 404 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 844 €/an
Calcul : 404 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 740 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 227 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 294 €
Revenus locatifs : +4 844 €
Charges déductibles : -27 294 €
Résultat foncier Année 1 : -22 450 €(Déficit de 22 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 394 €/an
Revenus locatifs : +4 844 €
Charges déductibles : -3 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 450 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1050.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 844 €27 297 €2 470 €-22 453 €21 400 €1 053 €1 053 €
24 941 €3 330 €2 403 €1 611 €---
35 040 €3 262 €2 334 €1 778 €---
45 141 €3 191 €2 263 €1 950 €---
55 243 €3 117 €2 190 €2 126 €---
65 348 €3 042 €2 114 €2 307 €---
75 455 €2 963 €2 036 €2 492 €---
85 564 €2 882 €1 955 €2 682 €---
95 676 €2 798 €1 871 €2 877 €---
105 789 €2 712 €1 785 €3 077 €---
115 905 €2 623 €1 695 €3 282 €---
126 023 €2 530 €1 603 €3 493 €---
136 143 €2 435 €1 507 €3 709 €---
146 266 €2 336 €1 409 €3 930 €---
156 392 €2 234 €1 307 €4 158 €---
166 520 €2 129 €1 201 €4 391 €---
176 650 €2 020 €1 092 €4 630 €---
186 783 €1 907 €980 €4 876 €---
196 919 €1 791 €863 €5 128 €---
207 057 €1 670 €743 €5 387 €---
217 198 €1 546 €619 €5 652 €---
227 342 €1 418 €490 €5 924 €---
237 489 €1 285 €358 €6 204 €---
247 639 €1 148 €220 €6 491 €---
257 791 €1 006 €79 €6 786 €---
TOTAL155 158 €82 670 €35 589 €72 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 017 €-6 420 €+7 437 €
2+1 017 €+167 €+850 €
3+1 017 €+533 €+484 €
4+1 017 €+585 €+432 €
5+1 017 €+638 €+379 €
6+1 017 €+692 €+325 €
7+1 017 €+748 €+269 €
8+1 017 €+805 €+212 €
9+1 017 €+863 €+154 €
10+1 017 €+923 €+94 €
11+1 017 €+985 €+32 €
12+1 017 €+1 048 €-31 €
13+1 017 €+1 113 €-96 €
14+1 017 €+1 179 €-162 €
15+1 017 €+1 247 €-230 €
16+1 017 €+1 317 €-300 €
17+1 017 €+1 389 €-372 €
18+1 017 €+1 463 €-446 €
19+1 017 €+1 538 €-521 €
20+1 017 €+1 616 €-599 €
21+1 017 €+1 696 €-679 €
22+1 017 €+1 777 €-760 €
23+1 017 €+1 861 €-844 €
24+1 017 €+1 947 €-930 €
25+1 017 €+2 036 €-1 019 €
Total+25 425 €+21 746 €+3 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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