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Appartement dans une grande ville proche de l' océan

VilleAngers (49)
Surface60m²
Coût Total105 310€
Loyer Annuel9 468€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Particulier vend appartement T3 meublé (voir photos) dans quartier calme. Il est lumineux, offrant une vue dégagée, situé au 2ème étage avec ascenseur. Il est proche du centre-ville, composé de 2 chambres, un salon, salle de bain et WC séparés, une cuisine. Commerces et restaurants à proximité. Possibilité d’aller au centre-ville ou à la plage à vélo. Faibles charges.

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Coordonnées : 47.444110, -0.564060
Total : 105 310€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 18 910€
Valeur du bien : 98 910€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.15€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 17.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9468€/an
Fourchette totale : 589€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 7069€ - 12680€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 173,14 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 388 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-50 388€ (-38.6%)
Marge achat-revente :25 078€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :42,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 557,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 316,20€
Coût de l'assurance :12 637,20€
Taxe foncière : 946,77€/an
Soit par mois : 78,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des placards de cuisine et mise à jour de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 910 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant placards et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo et WC), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 260€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant préparation et peinture), Main d'œuvre: 300€
  • Salon:950€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant préparation et peinture), Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 468 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 310 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 782 €
Revenus locatifs : +9 468 €
Charges déductibles : -23 782 €
Résultat foncier Année 1 : -14 315 €(Déficit de 14 315 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 615 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 872 €/an
Revenus locatifs : +9 468 €
Charges déductibles : -4 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 595 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3614.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 468 €23 786 €3 423 €-14 318 €10 700 €3 618 €3 618 €
29 657 €4 783 €3 331 €4 874 €---
39 850 €4 688 €3 236 €5 162 €---
410 047 €4 589 €3 137 €5 458 €---
510 248 €4 488 €3 035 €5 760 €---
610 453 €4 382 €2 930 €6 071 €---
710 662 €4 274 €2 822 €6 388 €---
810 875 €4 161 €2 709 €6 714 €---
911 093 €4 045 €2 593 €7 048 €---
1011 315 €3 925 €2 473 €7 389 €---
1111 541 €3 801 €2 349 €7 740 €---
1211 772 €3 673 €2 221 €8 099 €---
1312 007 €3 541 €2 089 €8 466 €---
1412 247 €3 404 €1 952 €8 843 €---
1512 492 €3 263 €1 810 €9 230 €---
1612 742 €3 117 €1 664 €9 626 €---
1712 997 €2 966 €1 513 €10 032 €---
1813 257 €2 809 €1 357 €10 448 €---
1913 522 €2 648 €1 196 €10 874 €---
2013 793 €2 482 €1 029 €11 311 €---
2114 068 €2 309 €857 €11 759 €---
2214 350 €2 131 €679 €12 218 €---
2314 637 €1 948 €495 €12 689 €---
2414 930 €1 757 €305 €13 172 €---
2515 228 €1 561 €109 €13 667 €---
TOTAL303 253 €104 533 €49 316 €198 720 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-3 210 €+5 198 €
2+1 988 €+377 €+1 611 €
3+1 988 €+1 549 €+439 €
4+1 988 €+1 637 €+351 €
5+1 988 €+1 728 €+260 €
6+1 988 €+1 821 €+167 €
7+1 988 €+1 917 €+71 €
8+1 988 €+2 014 €-26 €
9+1 988 €+2 114 €-126 €
10+1 988 €+2 217 €-229 €
11+1 988 €+2 322 €-334 €
12+1 988 €+2 430 €-442 €
13+1 988 €+2 540 €-552 €
14+1 988 €+2 653 €-665 €
15+1 988 €+2 769 €-781 €
16+1 988 €+2 888 €-900 €
17+1 988 €+3 009 €-1 021 €
18+1 988 €+3 134 €-1 146 €
19+1 988 €+3 262 €-1 274 €
20+1 988 €+3 393 €-1 405 €
21+1 988 €+3 528 €-1 540 €
22+1 988 €+3 666 €-1 678 €
23+1 988 €+3 807 €-1 819 €
24+1 988 €+3 952 €-1 964 €
25+1 988 €+4 100 €-2 112 €
Total+49 700 €+59 616 €+-9 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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