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Achat appartement

Bien expiré
VilleCarcès (83)
Surface62m²
Coût Total122 920€
Loyer Annuel7 486€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 435,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre en EXCLUSIVITÉ sur la commune de Carcès avec vos agences Sweet Home. Situé dans une rue calme, à deux pas de toutes les commodités, venez découvrir cet appartement de type 3 d'une superficie de 62 m². Il se compose d'une entrée, d'un salon / séjour lumineux avec cuisine ouverte et aménagée de 27 m², de deux chambres de 11 m² et 9 m² dont une avec placard, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant. Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif. Thibault LAVERGNE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 847588779 - Draguignan.

Ville : Carcès
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Coordonnées : 43.457790, 6.186350
Total : 122 920€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 115 800€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.06€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7486€/an
Fourchette totale : 499€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5986€ - 9361€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 325,22€
Coût de l'assurance :10 755,50€
Taxe foncière : 748,55€/an
Soit par mois : 62,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 21 m² × 30€/m² = 630€, Parquet flottant: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre: 630€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 080 €
Revenus locatifs : +7 486 €
Charges déductibles : -32 080 €
Résultat foncier Année 1 : -24 595 €(Déficit de 24 595 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 280 €/an
Revenus locatifs : +7 486 €
Charges déductibles : -5 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 205 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13894.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 486 €32 084 €4 106 €-24 599 €10 700 €13 899 €13 899 €
27 635 €5 175 €3 996 €2 460 €--11 439 €
37 788 €5 062 €3 883 €2 726 €--8 713 €
47 944 €4 945 €3 766 €2 999 €--5 714 €
58 103 €4 824 €3 645 €3 278 €--2 436 €
68 265 €4 699 €3 520 €3 566 €---
78 430 €4 570 €3 391 €3 860 €---
88 599 €4 436 €3 257 €4 163 €---
98 770 €4 297 €3 119 €4 473 €---
108 946 €4 154 €2 975 €4 792 €---
119 125 €4 006 €2 827 €5 119 €---
129 307 €3 853 €2 674 €5 454 €---
139 493 €3 694 €2 516 €5 799 €---
149 683 €3 531 €2 352 €6 153 €---
159 877 €3 361 €2 182 €6 516 €---
1610 075 €3 186 €2 007 €6 889 €---
1710 276 €3 004 €1 826 €7 272 €---
1810 482 €2 817 €1 638 €7 665 €---
1910 691 €2 623 €1 444 €8 068 €---
2010 905 €2 422 €1 243 €8 483 €---
2111 123 €2 215 €1 036 €8 909 €---
2211 346 €2 000 €821 €9 346 €---
2311 572 €1 778 €599 €9 795 €---
2411 804 €1 548 €369 €10 256 €---
2512 040 €1 311 €132 €10 730 €---
TOTAL239 764 €115 595 €59 325 €124 169 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572 €-3 210 €+4 782 €
2+1 572 €0 €+1 572 €
3+1 572 €0 €+1 572 €
4+1 572 €0 €+1 572 €
5+1 572 €0 €+1 572 €
6+1 572 €+339 €+1 233 €
7+1 572 €+1 158 €+414 €
8+1 572 €+1 249 €+323 €
9+1 572 €+1 342 €+230 €
10+1 572 €+1 438 €+134 €
11+1 572 €+1 536 €+36 €
12+1 572 €+1 636 €-64 €
13+1 572 €+1 740 €-168 €
14+1 572 €+1 846 €-274 €
15+1 572 €+1 955 €-383 €
16+1 572 €+2 067 €-495 €
17+1 572 €+2 182 €-610 €
18+1 572 €+2 299 €-727 €
19+1 572 €+2 421 €-849 €
20+1 572 €+2 545 €-973 €
21+1 572 €+2 673 €-1 101 €
22+1 572 €+2 804 €-1 232 €
23+1 572 €+2 938 €-1 366 €
24+1 572 €+3 077 €-1 505 €
25+1 572 €+3 219 €-1 647 €
Total+39 300 €+37 251 €+2 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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