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Appartement T2

VillePau (64)
Surface51m²
Coût Total109 000€
Loyer Annuel8 510€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 549,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

SANS HONORAIRES. EXCLUSIVITE - Vente en Direct par le Propriétaire - Sans Honoraires - Secteur Foirail. Dans une résidence de 1990 sécurisée avec ascenseur situé au 8 rue de la Gendarmerie, appartement de 2 pièces de 51,4 m² situé au 2ème étage, et comprenant : Entrée, cuisine, séjour, une chambre, salle de bains avec WC, balcon (7m²). Une place de Parking. Chauffage individuel Gaz. Garantie de rachat et relogement offertes. Frais de Notaire réduits. Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Nombre de lots dans la copropriété : 42. Quote-part de charges de copropriété annuelles : 1400 €. Le syndicat des copropriétaires ne fait pas l’objet de procédures. Référence à rappeler lors de nos échanges : 460B - 029585 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 460B - 029585 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.303037, -0.371681
Total : 109 000€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 23 680€
Valeur du bien : 102 680€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8510€/an
Fourchette totale : 579€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6950€ - 10421€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 978,26 €/m²
Basé sur :1223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 891 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-21 891€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-8 109€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 230,50€
Coût de l'assurance :9 537,50€
Taxe foncière : 851,01€/an
Soit par mois : 70,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 709,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage est déjà conforme avec un chauffage individuel au gaz, aucune action nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage déjà en place.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint usé nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir.
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Traitement des traces d'humidité et nettoyage du balcon.
Quantité: balcon (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'humidité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 680 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le système de chauffage est déjà conforme.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol et peinture chambre: 12 m² × 100€/m² (revêtement) + 12 m² × 30€/m² (peinture) = 1200€ + 360€ = 1560€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon:80€
    Nettoyage balcon: 8 m² × 10€/m² = 80€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux de rénovation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 510 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 112 €
Revenus locatifs : +8 510 €
Charges déductibles : -30 112 €
Résultat foncier Année 1 : -21 602 €(Déficit de 21 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 432 €/an
Revenus locatifs : +8 510 €
Charges déductibles : -6 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 078 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 202.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 510 €30 116 €3 803 €-21 606 €21 400 €206 €206 €
28 680 €6 337 €3 704 €2 344 €---
38 854 €6 234 €3 601 €2 620 €---
49 031 €6 127 €3 495 €2 904 €---
59 212 €6 017 €3 384 €3 195 €---
69 396 €5 903 €3 270 €3 493 €---
79 584 €5 784 €3 152 €3 799 €---
89 775 €5 662 €3 029 €4 114 €---
99 971 €5 535 €2 902 €4 436 €---
1010 170 €5 403 €2 771 €4 767 €---
1110 374 €5 267 €2 634 €5 107 €---
1210 581 €5 126 €2 493 €5 456 €---
1310 793 €4 979 €2 347 €5 813 €---
1411 009 €4 828 €2 195 €6 181 €---
1511 229 €4 671 €2 039 €6 558 €---
1611 453 €4 509 €1 876 €6 945 €---
1711 683 €4 340 €1 708 €7 342 €---
1811 916 €4 166 €1 533 €7 751 €---
1912 155 €3 985 €1 353 €8 170 €---
2012 398 €3 798 €1 165 €8 600 €---
2112 646 €3 604 €971 €9 042 €---
2212 898 €3 403 €771 €9 495 €---
2313 156 €3 195 €563 €9 961 €---
2413 420 €2 980 €347 €10 440 €---
2513 688 €2 756 €124 €10 932 €---
TOTAL272 581 €144 723 €55 231 €127 858 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 858 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-6 420 €+8 207 €
2+1 787 €+641 €+1 146 €
3+1 787 €+786 €+1 001 €
4+1 787 €+871 €+916 €
5+1 787 €+958 €+829 €
6+1 787 €+1 048 €+739 €
7+1 787 €+1 140 €+647 €
8+1 787 €+1 234 €+553 €
9+1 787 €+1 331 €+456 €
10+1 787 €+1 430 €+357 €
11+1 787 €+1 532 €+255 €
12+1 787 €+1 637 €+150 €
13+1 787 €+1 744 €+43 €
14+1 787 €+1 854 €-67 €
15+1 787 €+1 967 €-180 €
16+1 787 €+2 083 €-296 €
17+1 787 €+2 203 €-416 €
18+1 787 €+2 325 €-538 €
19+1 787 €+2 451 €-664 €
20+1 787 €+2 580 €-793 €
21+1 787 €+2 712 €-925 €
22+1 787 €+2 849 €-1 062 €
23+1 787 €+2 988 €-1 201 €
24+1 787 €+3 132 €-1 345 €
25+1 787 €+3 279 €-1 492 €
Total+44 675 €+38 357 €+6 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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