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Châteaudun

VilleChâteaudun (28)
Surface48.5m²
Coût Total77 460€
Loyer Annuel6 970€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 48.5 m²
Prix au m² : 814,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre de WC : 1

Appartement de type T2/T3 situé à Chateaudun, Place de la Liberté. Situé au RDC, d'une surface de 41 m2 , il comprend : Un séjour avec cuisine aménagée, un salon ou une chambre, une chambre, une salle d'eau avec Wc. Box privatif. Taxe foncière : 1000EUR environ par an. Charges de copropriété : 110EUR par mois. Idéal investisseur ou futur propriétaire cherchant à vivre en plain pied ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://chateaudun-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.070128, 1.331146
Total : 77 460€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 74 300€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.5m²
Loyer prédit : 11.98€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 14.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 581€/mois
Loyer annuel estimé : 6970€/an
Fourchette totale : 479€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5745€ - 8456€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,57 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 286 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :-29 786€ (-43.0%)
Marge achat-revente :-8 174€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 398,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 397,27€
Coût de l'assurance :5 809,50€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 580,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet abîmé dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - parquet abîmé nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs vieillissants nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 970 €/an
Calcul : 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 460 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 232 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 876 €
Revenus locatifs : +6 970 €
Charges déductibles : -39 876 €
Résultat foncier Année 1 : -32 906 €(Déficit de 32 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 076 €/an
Revenus locatifs : +6 970 €
Charges déductibles : -5 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11505.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 970 €39 878 €2 526 €-32 908 €21 400 €11 508 €11 508 €
27 109 €5 010 €2 458 €2 099 €--9 409 €
37 251 €4 940 €2 387 €2 312 €--7 097 €
47 396 €4 867 €2 315 €2 529 €--4 568 €
57 544 €4 792 €2 240 €2 752 €--1 816 €
67 695 €4 715 €2 162 €2 981 €---
77 849 €4 635 €2 082 €3 215 €---
88 006 €4 552 €1 999 €3 454 €---
98 166 €4 466 €1 914 €3 700 €---
108 330 €4 378 €1 825 €3 952 €---
118 496 €4 286 €1 734 €4 210 €---
128 666 €4 192 €1 639 €4 474 €---
138 840 €4 094 €1 542 €4 745 €---
149 016 €3 993 €1 441 €5 023 €---
159 197 €3 889 €1 336 €5 308 €---
169 381 €3 781 €1 229 €5 600 €---
179 568 €3 670 €1 117 €5 899 €---
189 760 €3 554 €1 002 €6 205 €---
199 955 €3 435 €883 €6 519 €---
2010 154 €3 312 €760 €6 841 €---
2110 357 €3 185 €633 €7 172 €---
2210 564 €3 054 €502 €7 510 €---
2310 775 €2 918 €366 €7 857 €---
2410 991 €2 778 €225 €8 213 €---
2511 211 €2 633 €80 €8 578 €---
TOTAL223 248 €135 007 €36 397 €88 241 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 464 €-6 420 €+7 884 €
2+1 464 €0 €+1 464 €
3+1 464 €0 €+1 464 €
4+1 464 €0 €+1 464 €
5+1 464 €0 €+1 464 €
6+1 464 €+349 €+1 115 €
7+1 464 €+964 €+500 €
8+1 464 €+1 036 €+428 €
9+1 464 €+1 110 €+354 €
10+1 464 €+1 186 €+278 €
11+1 464 €+1 263 €+201 €
12+1 464 €+1 342 €+122 €
13+1 464 €+1 424 €+40 €
14+1 464 €+1 507 €-43 €
15+1 464 €+1 592 €-128 €
16+1 464 €+1 680 €-216 €
17+1 464 €+1 770 €-306 €
18+1 464 €+1 862 €-398 €
19+1 464 €+1 956 €-492 €
20+1 464 €+2 052 €-588 €
21+1 464 €+2 151 €-687 €
22+1 464 €+2 253 €-789 €
23+1 464 €+2 357 €-893 €
24+1 464 €+2 464 €-1 000 €
25+1 464 €+2 573 €-1 109 €
Total+36 600 €+26 472 €+10 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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