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Appartement Soultz Haut Rhin 3 pièce(s) 63.15 m2

Bien expiré
VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface63.15m²
Coût Total133 784€
Loyer Annuel7 150€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 800 €
Surface : 63.15 m²
Prix au m² : 1 263,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence 4% Immobilier vous propose à la vente, situé au centre ville de Soultz, au fond d'une impasse, cet appartement duplex F3. Au 1 er étage, dans une petite copropriété, il dispose d'une entrée directe sur séjour, une cuisine indépendante avec espace cellier, une salle de bains. A l'étage, un dégagement, 2 chambres mansardées. Le logement ne dispose pas de garage ou parking. (6.40 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 17 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1293.48 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/68394.pdf

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.886778, 7.229796
Total : 133 784€
Prix d'acquisition : 79 800€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 127 400€
Frais de notaire : 6 384€
Coût estimé : 6 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63.15m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.52€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7150€/an
Fourchette totale : 475€ - 748€/mois
Fourchette annuelle : 5695€ - 8977€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 784€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 700,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 996,20€
Coût de l'assurance :11 371,64€
Taxe foncière : 715,05€/an
Soit par mois : 59,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,79€/mois
Soit par an : 1 293,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 63.15 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 2 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'espace de vie
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soultz-Haut-Rhin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 784 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 554 €
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -54 554 €
Résultat foncier Année 1 : -47 404 €(Déficit de 47 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 954 €/an
Revenus locatifs : +7 150 €
Charges déductibles : -6 954 €
Résultat foncier Années 2+ : 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26003.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 870 €(65% de 79 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 886 €/an
Calcul : 51 870 € × 3,636% = 1 886 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 150 €54 559 €4 495 €-47 408 €21 400 €26 008 €26 008 €
27 293 €6 839 €4 376 €454 €--25 554 €
37 439 €6 716 €4 252 €724 €--24 830 €
47 588 €6 588 €4 125 €1 000 €--23 830 €
57 740 €6 456 €3 992 €1 284 €--22 546 €
67 895 €6 319 €3 856 €1 576 €--20 970 €
78 053 €6 178 €3 714 €1 875 €--19 095 €
88 214 €6 031 €3 568 €2 182 €--16 913 €
98 378 €5 880 €3 417 €2 498 €--14 415 €
108 545 €5 723 €3 260 €2 822 €--11 593 €
118 716 €5 561 €3 098 €3 155 €--8 438 €
128 891 €5 394 €2 930 €3 497 €---
139 069 €5 220 €2 757 €3 848 €---
149 250 €5 041 €2 578 €4 209 €---
159 435 €4 855 €2 392 €4 580 €---
169 624 €4 663 €2 200 €4 960 €---
179 816 €4 465 €2 001 €5 351 €---
1810 012 €4 259 €1 796 €5 753 €---
1910 213 €4 047 €1 583 €6 166 €---
2010 417 €3 827 €1 363 €6 590 €---
2110 625 €3 599 €1 136 €7 026 €---
2210 838 €3 364 €901 €7 474 €---
2311 054 €3 120 €657 €7 934 €---
2411 276 €2 869 €405 €8 407 €---
2511 501 €2 608 €145 €8 893 €---
TOTAL229 032 €174 181 €64 996 €54 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 502 €-6 420 €+7 922 €
2+1 502 €0 €+1 502 €
3+1 502 €0 €+1 502 €
4+1 502 €0 €+1 502 €
5+1 502 €0 €+1 502 €
6+1 502 €0 €+1 502 €
7+1 502 €0 €+1 502 €
8+1 502 €0 €+1 502 €
9+1 502 €0 €+1 502 €
10+1 502 €0 €+1 502 €
11+1 502 €0 €+1 502 €
12+1 502 €+1 049 €+453 €
13+1 502 €+1 154 €+348 €
14+1 502 €+1 263 €+239 €
15+1 502 €+1 374 €+128 €
16+1 502 €+1 488 €+14 €
17+1 502 €+1 605 €-103 €
18+1 502 €+1 726 €-224 €
19+1 502 €+1 850 €-348 €
20+1 502 €+1 977 €-475 €
21+1 502 €+2 108 €-606 €
22+1 502 €+2 242 €-740 €
23+1 502 €+2 380 €-878 €
24+1 502 €+2 522 €-1 020 €
25+1 502 €+2 668 €-1 166 €
Total+37 550 €+18 987 €+18 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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