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Village paisible

Bien expiré
VilleCouleuvre (03)
Surface87m²
Coût Total97 260€
Loyer Annuel6 620€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 425,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Village paisible - TRANSAXIA LURCY LEVIS, SCACCHETTI Julie (EI) [Coordonnées masquées], Vous présente cette maison de village composée ainsi :  - Un premier appartement au rez-de-chaussée de 42 m2 composé d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau /WC et d'une chambre - A l'étage un second appartement à rénover de 45m2. - Au dernier étage se trouve un grenier 2 escaliers desservent l'appartement du 1er étage :  - L'un à l'intérieur du logement du rez-de-chaussée, ce qui peut permettre de regrouper les 2 appartements en un seul logement. - Le deuxième avec accès par l'extérieur qui permet d'avoir une entrée séparée de l'appartement du rez-de-chaussée et d'accéder au grenier. - A l'extérieur un jardin de 160m2. Les plus : village paisible, proche de la forêt de Tronçais et de l'étang communal, école primaire, pas de travaux à prévoir pour l'appartement du rez-de-chaussée. Contacter Julie Scacchetti E.I : Transaxia Lurcy-Lévis au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées] ou par e-mail : [Coordonnées masquées]  (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset sous le n° 888 958 790 sous carte professionnelle n°  18012018000030239) Honoraires agence charge vendeur, frais de notaire non inclus. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site [URL masquée pour votre sécurité] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Couleuvre
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03320
Coordonnées : 46.672832, 2.906191
Total : 97 260€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 57 300€
Valeur du bien : 94 300€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6620€/an
Fourchette totale : 441€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5289€ - 8287€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :381,82 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :33 218 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :+3 782€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-64 042€ (-192.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 237,59€
Coût de l'assurance :8 267,10€
Taxe foncière : 662,01€/an
Soit par mois : 55,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couleuvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 620 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 432 €
Revenus locatifs : +6 620 €
Charges déductibles : -61 432 €
Résultat foncier Année 1 : -54 812 €(Déficit de 54 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 132 €/an
Revenus locatifs : +6 620 €
Charges déductibles : -4 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33411.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 620 €61 435 €3 142 €-54 815 €21 400 €33 415 €33 415 €
26 752 €4 050 €3 057 €2 702 €--30 713 €
36 888 €3 962 €2 970 €2 925 €--27 787 €
47 025 €3 872 €2 879 €3 154 €--24 634 €
57 166 €3 778 €2 785 €3 388 €--21 246 €
67 309 €3 681 €2 689 €3 628 €--17 618 €
77 455 €3 581 €2 589 €3 874 €--13 745 €
87 604 €3 478 €2 485 €4 126 €--9 618 €
97 756 €3 371 €2 379 €4 385 €--5 233 €
107 912 €3 261 €2 268 €4 650 €--583 €
118 070 €3 147 €2 155 €4 923 €---
128 231 €3 030 €2 037 €5 202 €---
138 396 €2 908 €1 915 €5 488 €---
148 564 €2 782 €1 790 €5 781 €---
158 735 €2 653 €1 660 €6 082 €---
168 910 €2 518 €1 526 €6 391 €---
179 088 €2 380 €1 387 €6 708 €---
189 270 €2 237 €1 244 €7 033 €---
199 455 €2 089 €1 096 €7 366 €---
209 644 €1 936 €943 €7 708 €---
219 837 €1 778 €785 €8 059 €---
2210 034 €1 615 €622 €8 419 €---
2310 234 €1 446 €454 €8 788 €---
2410 439 €1 272 €280 €9 167 €---
2510 648 €1 092 €100 €9 556 €---
TOTAL212 043 €127 355 €45 238 €84 688 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-6 420 €+7 810 €
2+1 390 €0 €+1 390 €
3+1 390 €0 €+1 390 €
4+1 390 €0 €+1 390 €
5+1 390 €0 €+1 390 €
6+1 390 €0 €+1 390 €
7+1 390 €0 €+1 390 €
8+1 390 €0 €+1 390 €
9+1 390 €0 €+1 390 €
10+1 390 €0 €+1 390 €
11+1 390 €+1 302 €+88 €
12+1 390 €+1 560 €-170 €
13+1 390 €+1 646 €-256 €
14+1 390 €+1 734 €-344 €
15+1 390 €+1 825 €-435 €
16+1 390 €+1 917 €-527 €
17+1 390 €+2 012 €-622 €
18+1 390 €+2 110 €-720 €
19+1 390 €+2 210 €-820 €
20+1 390 €+2 312 €-922 €
21+1 390 €+2 418 €-1 028 €
22+1 390 €+2 526 €-1 136 €
23+1 390 €+2 636 €-1 246 €
24+1 390 €+2 750 €-1 360 €
25+1 390 €+2 867 €-1 477 €
Total+34 750 €+25 406 €+9 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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