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Village paisible

VilleCouleuvre (03)
Surface87
Coût Total97 260
Loyer Annuel6 620
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 425,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Village paisible - TRANSAXIA LURCY LEVIS, SCACCHETTI Julie (EI) [Coordonnées masquées], Vous présente cette maison de village composée ainsi :  - Un premier appartement au rez-de-chaussée de 42 m2 composé d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau /WC et d'une chambre - A l'étage un second appartement à rénover de 45m2. - Au dernier étage se trouve un grenier 2 escaliers desservent l'appartement du 1er étage :  - L'un à l'intérieur du logement du rez-de-chaussée, ce qui peut permettre de regrouper les 2 appartements en un seul logement. - Le deuxième avec accès par l'extérieur qui permet d'avoir une entrée séparée de l'appartement du rez-de-chaussée et d'accéder au grenier. - A l'extérieur un jardin de 160m2. Les plus : village paisible, proche de la forêt de Tronçais et de l'étang communal, école primaire, pas de travaux à prévoir pour l'appartement du rez-de-chaussée. Contacter Julie Scacchetti E.I : Transaxia Lurcy-Lévis au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées] ou par e-mail : [Coordonnées masquées]  (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset sous le n° 888 958 790 sous carte professionnelle n°  18012018000030239) Honoraires agence charge vendeur, frais de notaire non inclus. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site [URL masquée pour votre sécurité] « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Couleuvre
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03320
Coordonnées : 46.672832, 2.906191
Total : 97 260
Prix d'acquisition : 37 000
Travaux : 57 300
Valeur du bien : 94 300
Frais de notaire : 2 960
Coût estimé : 2 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 7.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6620€/an
Fourchette totale : 441€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5289€ - 8287€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :381,82 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :33 218
Prix d'achat :37 000
Décote à l'achat :+3 782 (+11.4%)
Marge achat-revente :-64 042€ (-192.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 237,59
Coût de l'assurance :8 267,10
Taxe foncière : 662,01€/an
Soit par mois : 55,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 551,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 300(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couleuvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 620 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 432
Revenus locatifs : +6 620
Charges déductibles : -61 432
Résultat foncier Année 1 : -54 812(Déficit de 54 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 412
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 132 €/an
Revenus locatifs : +6 620
Charges déductibles : -4 132
Résultat foncier Années 2+ : 2 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33411.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 62061 4353 142-54 81521 400 €33 415 €33 415 €
26 7524 0503 0572 702--30 713 €
36 8883 9622 9702 925--27 787 €
47 0253 8722 8793 154--24 634 €
57 1663 7782 7853 388--21 246 €
67 3093 6812 6893 628--17 618 €
77 4553 5812 5893 874--13 745 €
87 6043 4782 4854 126--9 618 €
97 7563 3712 3794 385--5 233 €
107 9123 2612 2684 650--583 €
118 0703 1472 1554 923---
128 2313 0302 0375 202---
138 3962 9081 9155 488---
148 5642 7821 7905 781---
158 7352 6531 6606 082---
168 9102 5181 5266 391---
179 0882 3801 3876 708---
189 2702 2371 2447 033---
199 4552 0891 0967 366---
209 6441 9369437 708---
219 8371 7787858 059---
2210 0341 6156228 419---
2310 2341 4464548 788---
2410 4391 2722809 167---
2510 6481 0921009 556---
TOTAL212 043127 35545 23884 68821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 688
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390-6 420+7 810
2+1 3900+1 390
3+1 3900+1 390
4+1 3900+1 390
5+1 3900+1 390
6+1 3900+1 390
7+1 3900+1 390
8+1 3900+1 390
9+1 3900+1 390
10+1 3900+1 390
11+1 390+1 302+88
12+1 390+1 560-170
13+1 390+1 646-256
14+1 390+1 734-344
15+1 390+1 825-435
16+1 390+1 917-527
17+1 390+2 012-622
18+1 390+2 110-720
19+1 390+2 210-820
20+1 390+2 312-922
21+1 390+2 418-1 028
22+1 390+2 526-1 136
23+1 390+2 636-1 246
24+1 390+2 750-1 360
25+1 390+2 867-1 477
Total+34 750+25 406+9 344
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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