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Achat : Maison Quéménéven (29180)

VilleQuéménéven (29)
Surface90m²
Coût Total174 760€
Loyer Annuel9 000€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 188,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 hectares de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Située sur la commune de Quemeneven, sans vis-à-vis, maison entièrement à rénover sous toiture ardoise et crochets en inox, implantée sur 1.5 ha de terrain. Elle comprend une surface de plancher de 45 m² au rez-de-chaussée: entrée, salon séjour, cuisine. A l'étage: 3 chambres, palier. Petit garage attenant, sanitaires. Appentis Étable Préau pour 2 voitures, Hangar Assainissement non conforme

Ville : Quéménéven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29180
Coordonnées : 48.115240, -4.145680
Total : 174 760€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 59 200€
Valeur du bien : 166 200€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9000€/an
Fourchette totale : 602€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 7228€ - 11207€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,7 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :144 783 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-37 783€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-29 977€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :853,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 904,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 284,40€
Coût de l'assurance :15 291,50€
Taxe foncière : 899,99€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photo - chambres vétustes nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement non conforme
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement non conforme - obligation légale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 200 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant matériel et installation)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 000€ = 5 000€ (incluant matériel et installation)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€ (incluant meubles, électroménager et installation)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 3 chambres: 36 m² × 200€/m² = 7 200€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4 000€ (incluant revêtement de sol, peinture et électricité)
  • Assainissement:6 000€
    Mise aux normes assainissement: 1 système × 6 000€ = 6 000€ (incluant matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Quéménéven). Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 000 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 352 €
Revenus locatifs : +9 000 €
Charges déductibles : -66 352 €
Résultat foncier Année 1 : -57 352 €(Déficit de 57 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 152 €/an
Revenus locatifs : +9 000 €
Charges déductibles : -7 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35952.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 000 €66 358 €5 646 €-57 358 €21 400 €35 958 €35 958 €
29 180 €7 005 €5 494 €2 175 €--33 783 €
39 363 €6 848 €5 336 €2 516 €--31 268 €
49 551 €6 685 €5 173 €2 866 €--28 402 €
59 742 €6 517 €5 005 €3 225 €--25 177 €
69 937 €6 343 €4 831 €3 594 €--21 583 €
710 135 €6 163 €4 651 €3 972 €--17 611 €
810 338 €5 978 €4 466 €4 360 €--13 250 €
910 545 €5 786 €4 274 €4 759 €--8 491 €
1010 756 €5 588 €4 076 €5 168 €--3 323 €
1110 971 €5 383 €3 871 €5 588 €---
1211 190 €5 172 €3 660 €6 019 €---
1311 414 €4 953 €3 441 €6 461 €---
1411 642 €4 727 €3 216 €6 915 €---
1511 875 €4 494 €2 983 €7 381 €---
1612 113 €4 253 €2 742 €7 859 €---
1712 355 €4 004 €2 493 €8 351 €---
1812 602 €3 747 €2 235 €8 855 €---
1912 854 €3 481 €1 970 €9 373 €---
2013 111 €3 207 €1 695 €9 904 €---
2113 373 €2 923 €1 411 €10 450 €---
2213 641 €2 630 €1 118 €11 011 €---
2313 914 €2 327 €815 €11 587 €---
2414 192 €2 014 €502 €12 178 €---
2514 476 €1 691 €179 €12 785 €---
TOTAL288 268 €178 276 €81 284 €109 993 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-6 420 €+8 310 €
2+1 890 €0 €+1 890 €
3+1 890 €0 €+1 890 €
4+1 890 €0 €+1 890 €
5+1 890 €0 €+1 890 €
6+1 890 €0 €+1 890 €
7+1 890 €0 €+1 890 €
8+1 890 €0 €+1 890 €
9+1 890 €0 €+1 890 €
10+1 890 €0 €+1 890 €
11+1 890 €+679 €+1 211 €
12+1 890 €+1 806 €+84 €
13+1 890 €+1 938 €-48 €
14+1 890 €+2 074 €-184 €
15+1 890 €+2 214 €-324 €
16+1 890 €+2 358 €-468 €
17+1 890 €+2 505 €-615 €
18+1 890 €+2 656 €-766 €
19+1 890 €+2 812 €-922 €
20+1 890 €+2 971 €-1 081 €
21+1 890 €+3 135 €-1 245 €
22+1 890 €+3 303 €-1 413 €
23+1 890 €+3 476 €-1 586 €
24+1 890 €+3 653 €-1 763 €
25+1 890 €+3 835 €-1 945 €
Total+47 250 €+32 998 €+14 252 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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