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Maison de ville 6 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface160m²
Coût Total240 640€
Loyer Annuel15 686€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 6 pièces 160 m²

Découvrez cette maison de ville à Châteauroux, à rénover, offrant 6 pièces sur un terrain de 300 m².

Rez-de-chaussée :

  • Garage
  • Cave
  • Chambre/Bureau
  • Buanderie
  • W.C. Premier étage :
  • Séjour lumineux (+ possibilité d’une suite parentale)
  • Cuisine à aménager Deuxième étage :
  • Trois chambres
  • Une salle d’eau Troisième étage :
  • Pièce palière
  • Quatrième chambre Extérieur :
  • Véranda
  • Dépendance
  • Jardin

Le tout en double vitrage PVC et chauffage gaz Cette maison a un très bon potentiel !

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à nous contacter. Rodolphe Sallot & Suljo Kjazimi Conseillers immobiliers – Dr House Immo Rodolphe : [Coordonnées masquées] Suljo : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Ce bien vous est présenté par Suljo Kjazimi, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Surface : 160 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.804800, 1.728303
Total : 240 640€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 91 600€
Valeur du bien : 229 600€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1307€/mois
Loyer annuel estimé : 15686€/an
Fourchette totale : 1063€ - 1608€/mois
Fourchette annuelle : 12751€ - 19297€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :70,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 451,28€
Coût de l'assurance :21 056,00€
Taxe foncière : 1 568,60€/an
Soit par mois : 130,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 307,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 397,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 visible - sols en très mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - sols en très mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 160 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 160 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 600 €(573 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant équipements, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:16 000€
    Mise aux normes électricité: 160 m² × 100€/m² = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 160 m² × 75€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 686 €/an
Calcul : 1 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 640 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 184 €
Revenus locatifs : +15 686 €
Charges déductibles : -102 184 €
Résultat foncier Année 1 : -86 498 €(Déficit de 86 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 584 €/an
Revenus locatifs : +15 686 €
Charges déductibles : -10 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65098.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 686 €102 192 €8 181 €-86 506 €21 400 €65 106 €65 106 €
216 000 €10 376 €7 965 €5 624 €--59 482 €
316 320 €10 152 €7 741 €6 167 €--53 315 €
416 646 €9 921 €7 510 €6 725 €--46 590 €
516 979 €9 681 €7 271 €7 298 €--39 292 €
617 319 €9 433 €7 023 €7 885 €--31 407 €
717 665 €9 177 €6 766 €8 488 €--22 919 €
818 018 €8 911 €6 501 €9 107 €--13 812 €
918 379 €8 637 €6 226 €9 742 €--4 070 €
1018 746 €8 352 €5 941 €10 394 €---
1119 121 €8 058 €5 647 €11 063 €---
1219 504 €7 753 €5 342 €11 750 €---
1319 894 €7 438 €5 027 €12 456 €---
1420 291 €7 112 €4 701 €13 180 €---
1520 697 €6 774 €4 363 €13 923 €---
1621 111 €6 424 €4 014 €14 687 €---
1721 533 €6 063 €3 652 €15 471 €---
1821 964 €5 688 €3 278 €16 276 €---
1922 403 €5 301 €2 890 €17 102 €---
2022 851 €4 900 €2 489 €17 951 €---
2123 309 €4 485 €2 074 €18 823 €---
2223 775 €4 056 €1 645 €19 719 €---
2324 250 €3 611 €1 200 €20 639 €---
2424 735 €3 151 €740 €21 584 €---
2525 230 €2 675 €264 €22 555 €---
TOTAL502 426 €270 322 €118 451 €232 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 294 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 294 €-6 420 €+9 714 €
2+3 294 €0 €+3 294 €
3+3 294 €0 €+3 294 €
4+3 294 €0 €+3 294 €
5+3 294 €0 €+3 294 €
6+3 294 €0 €+3 294 €
7+3 294 €0 €+3 294 €
8+3 294 €0 €+3 294 €
9+3 294 €0 €+3 294 €
10+3 294 €+1 897 €+1 397 €
11+3 294 €+3 319 €-25 €
12+3 294 €+3 525 €-231 €
13+3 294 €+3 737 €-443 €
14+3 294 €+3 954 €-660 €
15+3 294 €+4 177 €-883 €
16+3 294 €+4 406 €-1 112 €
17+3 294 €+4 641 €-1 347 €
18+3 294 €+4 883 €-1 589 €
19+3 294 €+5 131 €-1 837 €
20+3 294 €+5 385 €-2 091 €
21+3 294 €+5 647 €-2 353 €
22+3 294 €+5 916 €-2 622 €
23+3 294 €+6 192 €-2 898 €
24+3 294 €+6 475 €-3 181 €
25+3 294 €+6 766 €-3 472 €
Total+82 350 €+69 631 €+12 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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