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maison vente 5 pieces treveray 94m2

VilleTréveray (55)
Surface93.5
Coût Total128 400
Loyer Annuel7 525
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 93.5 m²
Prix au m² : 962,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison rénovée récemment. Cuisine aménagée/équipée (four, lave-vaisselle, plaque à induction, hotte) ouverte sur grand espace de vie avec accès direct sur le jardin plat, clos et sans vis à vis, wc séparés, chaufferie, cave. A l'étage : grande salle de bain avec baignoire/douche à l'italienne/double vasque/wc/rangements, 3 chambres. Chaudière fioul à condensation, VMC, toiture en bon état, pas de plomb ni amiante dans la partie habitable, assainissement collectif, fibre, taxe foncière 558€

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 165 et classe CLIMAT D indice 30. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne Lise Honoret mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANCY sous le numéro 888810678, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Tréveray
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55130
Total : 128 400
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 31 200
Valeur du bien : 121 200
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.5
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 627€/mois
Loyer annuel estimé : 7525€/an
Fourchette totale : 489€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5874€ - 9642€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :766,2 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 640
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :+18 360 (+25.6%)
Marge achat-revente :-56 760€ (-79.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,15€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 684,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 585,91
Coût de l'assurance :14 445,00
Taxe foncière : 558,00€/an
Soit par mois : 46,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 627,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 731,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 93.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et des revêtements dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1 200€ = 4 800€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 525 €/an
Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 400 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 558 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 659
Revenus locatifs : +7 525
Charges déductibles : -36 659
Résultat foncier Année 1 : -29 133(Déficit de 29 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 733
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 459 €/an
Revenus locatifs : +7 525
Charges déductibles : -5 459
Résultat foncier Années 2+ : 2 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7733.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 52536 6634 327-29 13721 400 €7 737 €7 737 €
27 6765 3484 2122 328--5 409 €
37 8305 2294 0942 600--2 809 €
47 9865 1073 9712 880---
58 1464 9793 8443 166---
68 3094 8483 7123 461---
78 4754 7123 5763 763---
88 6444 5713 4354 073---
98 8174 4263 2904 392---
108 9944 2753 1394 719---
119 1744 1192 9835 055---
129 3573 9582 8225 399---
139 5443 7912 6555 753---
149 7353 6182 4826 117---
159 9303 4402 3046 490---
1610 1283 2552 1196 874---
1710 3313 0641 9287 267---
1810 5382 8661 7307 672---
1910 7482 6611 5258 087---
2010 9632 4491 3138 514---
2111 1822 2301 0948 952---
2211 4062 0038689 403---
2311 6341 7696339 865---
2411 8671 52639010 341---
2512 1041 27513910 829---
TOTAL241 044122 18162 586118 86321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 863
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 580-6 420+8 000
2+1 5800+1 580
3+1 5800+1 580
4+1 580+21+1 559
5+1 580+950+630
6+1 580+1 038+542
7+1 580+1 129+451
8+1 580+1 222+358
9+1 580+1 318+262
10+1 580+1 416+164
11+1 580+1 516+64
12+1 580+1 620-40
13+1 580+1 726-146
14+1 580+1 835-255
15+1 580+1 947-367
16+1 580+2 062-482
17+1 580+2 180-600
18+1 580+2 302-722
19+1 580+2 426-846
20+1 580+2 554-974
21+1 580+2 686-1 106
22+1 580+2 821-1 241
23+1 580+2 960-1 380
24+1 580+3 102-1 522
25+1 580+3 249-1 669
Total+39 500+35 659+3 841
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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