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Maison de 150 m2 avec atelier de 185 m2

Bien expiré
VilleVicq-sur-Breuilh (87)
Surface150m²
Coût Total163 420€
Loyer Annuel15 149€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 660 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Au coeur de Vicq Sur Breuilh, maison lumineuse, cossue et bien entretenue de 150 m2 habitable comprenant une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine séparée, deux chambres, une salle d'eau, un wc. A l'étage deux chambres de 12 m2 et 14 m2 avec chacune un cabinet de toilettes. Sous la maison, en rez de rue vous profitez d'un immense atelier de 185 m2 (8m x 23m) avec grande hauteur sous plafond. Chaudière fuel remplacée il y a 10 ans. Maison en tuiles de Roumazières, sur l'arrière une petite partie de la toiture est en éverite (celle qui couvre la salle à manger et la salle de bains). Maison reliée au tout à l'égout. Ecole à pied, collège de rattachement à Saint Germain les Belles avec transport assuré. Autoroute A 20 à 5 minutes. Maison idéale famille, artisans, amateurs de stockage, camping car ... 

  • https://www.convergence-i.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Vicq-sur-Breuilh
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87260
Coordonnées : 45.651652, 1.371460
Total : 163 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 56 500€
Valeur du bien : 155 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15149€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1580€/mois
Fourchette annuelle : 12106€ - 18956€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 508,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :226 250 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-127 250€ (-56.2%)
Marge achat-revente :62 830€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 841,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 788,56€
Coût de l'assurance :12 256,50€
Taxe foncière : 1 514,86€/an
Soit par mois : 126,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 262,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :294,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec mobilier ancien et parquet usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 500 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 500€
    Isolation toiture: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vicq-sur-Breuilh (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 149 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 420 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 828 €
Revenus locatifs : +15 149 €
Charges déductibles : -63 828 €
Résultat foncier Année 1 : -48 680 €(Déficit de 48 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 328 €/an
Revenus locatifs : +15 149 €
Charges déductibles : -7 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27279.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 149 €63 834 €5 329 €-48 685 €21 400 €27 285 €27 285 €
215 452 €7 190 €5 185 €8 261 €--19 024 €
315 761 €7 042 €5 037 €8 719 €--10 305 €
416 076 €6 889 €4 884 €9 187 €--1 118 €
516 397 €6 731 €4 725 €9 667 €---
616 725 €6 567 €4 562 €10 158 €---
717 060 €6 398 €4 393 €10 662 €---
817 401 €6 223 €4 218 €11 178 €---
917 749 €6 043 €4 037 €11 706 €---
1018 104 €5 856 €3 851 €12 248 €---
1118 466 €5 663 €3 658 €12 803 €---
1218 835 €5 464 €3 459 €13 372 €---
1319 212 €5 258 €3 253 €13 954 €---
1419 596 €5 045 €3 040 €14 552 €---
1519 988 €4 825 €2 820 €15 164 €---
1620 388 €4 597 €2 592 €15 791 €---
1720 796 €4 362 €2 357 €16 434 €---
1821 212 €4 119 €2 114 €17 093 €---
1921 636 €3 868 €1 863 €17 768 €---
2022 069 €3 609 €1 603 €18 460 €---
2122 510 €3 340 €1 335 €19 170 €---
2222 960 €3 063 €1 058 €19 897 €---
2323 419 €2 777 €772 €20 643 €---
2423 888 €2 481 €476 €21 407 €---
2524 366 €2 175 €170 €22 191 €---
TOTAL485 214 €183 417 €76 789 €301 798 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 181 €-6 420 €+9 601 €
2+3 181 €0 €+3 181 €
3+3 181 €0 €+3 181 €
4+3 181 €0 €+3 181 €
5+3 181 €+2 565 €+616 €
6+3 181 €+3 047 €+134 €
7+3 181 €+3 199 €-18 €
8+3 181 €+3 353 €-172 €
9+3 181 €+3 512 €-331 €
10+3 181 €+3 674 €-493 €
11+3 181 €+3 841 €-660 €
12+3 181 €+4 012 €-831 €
13+3 181 €+4 186 €-1 005 €
14+3 181 €+4 365 €-1 184 €
15+3 181 €+4 549 €-1 368 €
16+3 181 €+4 737 €-1 556 €
17+3 181 €+4 930 €-1 749 €
18+3 181 €+5 128 €-1 947 €
19+3 181 €+5 330 €-2 149 €
20+3 181 €+5 538 €-2 357 €
21+3 181 €+5 751 €-2 570 €
22+3 181 €+5 969 €-2 788 €
23+3 181 €+6 193 €-3 012 €
24+3 181 €+6 422 €-3 241 €
25+3 181 €+6 657 €-3 476 €
Total+79 525 €+90 539 €+-11 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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