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Détails du bien

VilleMarseille 14e (13)
Surface62m²
Coût Total117 400€
Loyer Annuel9 239€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 129,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéal investisseur ! Dans le quartier de Bon-secours à Marseille. Skyline Real Estate vous propose ce T4 de 62 m² offrant une très belle rentabilité.

Caractéristiques principales :

Appartement très lumineux offrant une belle exposition naturelle tout au long de la journée

Actuellement loué avec un loyer de 820 € charges comprises. dont 120 € de charges mensuelles.

Rentabilité brute de 12%. une opportunité rare pour un investissement rentable.

Inclus une cave. ajoutant un espace de stockage supplémentaire pour le locataire.

Charges de copropriété mensuelle : 120€ DPE : D Surface Carrez: 62.14 m2

Honoraires à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité d'Olivia DOUILLARD. mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds). agent commercial de la SAS SKYLINE REAL ESTATE immatriculé au RSAC du Greffe du Tribunal de Commerce de Marseille sous le numéro 527 912 844. titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société SKYLINE SAS.

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Total : 117 400€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 111 800€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9239€/an
Fourchette totale : 630€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 7557€ - 11296€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 888,89 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 111 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-47 111€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-289€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 606,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 605,11€
Coût de l'assurance :9 979,00€
Taxe foncière : 923,94€/an
Soit par mois : 77,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 769,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement système: 1 système (chaudière à condensation) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 200€
    Pose parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 440€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 239 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 352 €
Revenus locatifs : +9 239 €
Charges déductibles : -48 352 €
Résultat foncier Année 1 : -39 113 €(Déficit de 39 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 552 €/an
Revenus locatifs : +9 239 €
Charges déductibles : -6 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17712.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 239 €48 356 €3 793 €-39 117 €21 400 €17 717 €17 717 €
29 424 €6 454 €3 691 €2 971 €--14 746 €
39 613 €6 348 €3 585 €3 265 €--11 481 €
49 805 €6 238 €3 475 €3 567 €--7 914 €
510 001 €6 125 €3 362 €3 876 €--4 039 €
610 201 €6 009 €3 245 €4 193 €---
710 405 €5 888 €3 125 €4 517 €---
810 613 €5 763 €3 000 €4 850 €---
910 825 €5 634 €2 871 €5 191 €---
1011 042 €5 501 €2 738 €5 541 €---
1111 263 €5 364 €2 601 €5 899 €---
1211 488 €5 222 €2 459 €6 266 €---
1311 718 €5 075 €2 312 €6 643 €---
1411 952 €4 923 €2 160 €7 029 €---
1512 191 €4 767 €2 004 €7 425 €---
1612 435 €4 605 €1 842 €7 830 €---
1712 684 €4 438 €1 674 €8 246 €---
1812 937 €4 265 €1 502 €8 673 €---
1913 196 €4 086 €1 323 €9 110 €---
2013 460 €3 902 €1 139 €9 558 €---
2113 729 €3 711 €948 €10 018 €---
2214 004 €3 514 €751 €10 490 €---
2314 284 €3 311 €548 €10 973 €---
2414 570 €3 101 €338 €11 469 €---
2514 861 €2 883 €120 €11 978 €---
TOTAL295 942 €165 483 €54 605 €130 459 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-6 420 €+8 360 €
2+1 940 €0 €+1 940 €
3+1 940 €0 €+1 940 €
4+1 940 €0 €+1 940 €
5+1 940 €0 €+1 940 €
6+1 940 €+46 €+1 894 €
7+1 940 €+1 355 €+585 €
8+1 940 €+1 455 €+485 €
9+1 940 €+1 557 €+383 €
10+1 940 €+1 662 €+278 €
11+1 940 €+1 770 €+170 €
12+1 940 €+1 880 €+60 €
13+1 940 €+1 993 €-53 €
14+1 940 €+2 109 €-169 €
15+1 940 €+2 227 €-287 €
16+1 940 €+2 349 €-409 €
17+1 940 €+2 474 €-534 €
18+1 940 €+2 602 €-662 €
19+1 940 €+2 733 €-793 €
20+1 940 €+2 867 €-927 €
21+1 940 €+3 005 €-1 065 €
22+1 940 €+3 147 €-1 207 €
23+1 940 €+3 292 €-1 352 €
24+1 940 €+3 441 €-1 501 €
25+1 940 €+3 593 €-1 653 €
Total+48 500 €+39 138 €+9 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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