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vente - maison

Bien expiré
VillePouzauges (85)
Surface120m²
Coût Total160 030€
Loyer Annuel12 430€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 250 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 627,08 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Petit prix

Votre agence immobilière AIP POUZAUGES vous propose : Cette maison de ville offrant 120m² habitables idéalement située dans la ville, à proximité des différents services. Elle comprend une entrée, un salon/séjour, une cuisine, une chambre, WC. A l’étage : 3 chambres et une salle de bains. Grenier de 60 m² entièrement aménageable. Au sous-sol : une cave, une chaufferie et une remise. Ce bien à rénover, conviendra parfaitement pour un projet d'habitation principale ou pour un investissement locatif. A découvrir sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pouzauges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Coordonnées : 46.780000, -0.830000
Total : 160 030€
Prix d'acquisition : 75 250€
Travaux : 78 760€
Valeur du bien : 154 010€
Frais de notaire : 6 020€
Coût estimé : 6 020€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12430€/an
Fourchette totale : 773€ - 1387€/mois
Fourchette annuelle : 9279€ - 16650€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 747,28€
Coût de l'assurance :14 002,62€
Taxe foncière : 1 242,97€/an
Soit par mois : 103,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 120 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état mauvais nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 120 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 120 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 760 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:2 400€
    Isolation combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 120 m² × 100€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 100€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouzauges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 430 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 030 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 935 €
Revenus locatifs : +12 430 €
Charges déductibles : -85 935 €
Résultat foncier Année 1 : -73 505 €(Déficit de 73 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 175 €/an
Revenus locatifs : +12 430 €
Charges déductibles : -7 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 255 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52105.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 913 €(65% de 75 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 779 €/an
Calcul : 48 913 € × 3,636% = 1 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 430 €85 940 €5 377 €-73 510 €21 400 €52 110 €52 110 €
212 678 €7 037 €5 234 €5 641 €--46 469 €
312 932 €6 890 €5 087 €6 042 €--40 427 €
413 190 €6 737 €4 934 €6 454 €--33 973 €
513 454 €6 579 €4 776 €6 876 €--27 098 €
613 723 €6 415 €4 612 €7 308 €--19 790 €
713 998 €6 246 €4 443 €7 752 €--12 038 €
814 278 €6 071 €4 268 €8 207 €--3 831 €
914 563 €5 890 €4 087 €8 673 €---
1014 855 €5 703 €3 899 €9 152 €---
1115 152 €5 509 €3 706 €9 643 €---
1215 455 €5 308 €3 505 €10 146 €---
1315 764 €5 101 €3 298 €10 663 €---
1416 079 €4 886 €3 083 €11 193 €---
1516 401 €4 664 €2 861 €11 736 €---
1616 729 €4 435 €2 632 €12 294 €---
1717 063 €4 197 €2 394 €12 866 €---
1817 405 €3 951 €2 148 €13 453 €---
1917 753 €3 697 €1 894 €14 056 €---
2018 108 €3 434 €1 631 €14 674 €---
2118 470 €3 162 €1 359 €15 308 €---
2218 839 €2 880 €1 077 €15 959 €---
2319 216 €2 589 €786 €16 627 €---
2419 600 €2 288 €485 €17 313 €---
2519 992 €1 976 €173 €18 016 €---
TOTAL398 126 €201 584 €77 747 €196 542 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 542 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 610 €-6 420 €+9 030 €
2+2 610 €0 €+2 610 €
3+2 610 €0 €+2 610 €
4+2 610 €0 €+2 610 €
5+2 610 €0 €+2 610 €
6+2 610 €0 €+2 610 €
7+2 610 €0 €+2 610 €
8+2 610 €0 €+2 610 €
9+2 610 €+1 453 €+1 157 €
10+2 610 €+2 746 €-136 €
11+2 610 €+2 893 €-283 €
12+2 610 €+3 044 €-434 €
13+2 610 €+3 199 €-589 €
14+2 610 €+3 358 €-748 €
15+2 610 €+3 521 €-911 €
16+2 610 €+3 688 €-1 078 €
17+2 610 €+3 860 €-1 250 €
18+2 610 €+4 036 €-1 426 €
19+2 610 €+4 217 €-1 607 €
20+2 610 €+4 402 €-1 792 €
21+2 610 €+4 592 €-1 982 €
22+2 610 €+4 788 €-2 178 €
23+2 610 €+4 988 €-2 378 €
24+2 610 €+5 194 €-2 584 €
25+2 610 €+5 405 €-2 795 €
Total+65 250 €+58 963 €+6 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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