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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAgonges (03)
Surface115m²
Coût Total117 330€
Loyer Annuel9 420€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 695,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 39 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

Maison d'habitation de caractère construite en 1840 située au cœur du le joli village d'Agonges à 15kmà l'ouest de Moulins Cette maison comprend:

  • Au rez-de-chaussée: une cuisine, une salle à manger, un vaste salon/séjour de 39m2 une chambre, une salle d'eau et un wc -A l'étage: deux grandes chambres et un grenier de 45m2 aménageable
  • 2 caves Un garage et une dépendance complètent ce bien Joli terrain clôturé de 666m2 Fenêtres double vitrage en PVC au rez-de-chaussée Chauffage avec poêle à granulé couplé avec du chauffage électrique Rénovation énergétique à prévoir Travaux de rafraichissement à prévoir Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Pascal BRUNEL Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°811 746 379 Greffe de CUSSET) (réf. 578954 )

Ville : Agonges
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03210
Coordonnées : 46.620870, 3.150785
Total : 117 330€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 30 930€
Valeur du bien : 110 930€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9420€/an
Fourchette totale : 600€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 7195€ - 12333€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :780,95 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :89 809 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-9 809€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-27 521€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 002,37€
Coût de l'assurance :10 266,38€
Taxe foncière : 941,97€/an
Soit par mois : 78,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 433 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour les fenêtres du premier étage
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 115 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 930 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 150€
    Isolation combles: 45 m² × 70€/m² = 3150€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agonges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 420 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 221 €
Revenus locatifs : +9 420 €
Charges déductibles : -36 221 €
Résultat foncier Année 1 : -26 801 €(Déficit de 26 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 291 €/an
Revenus locatifs : +9 420 €
Charges déductibles : -5 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5401.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 420 €36 225 €3 942 €-26 805 €21 400 €5 405 €5 405 €
29 608 €5 190 €3 838 €4 418 €--987 €
39 800 €5 082 €3 729 €4 718 €---
49 996 €4 970 €3 617 €5 026 €---
510 196 €4 854 €3 501 €5 342 €---
610 400 €4 734 €3 381 €5 666 €---
710 608 €4 610 €3 257 €5 998 €---
810 820 €4 482 €3 129 €6 339 €---
911 037 €4 349 €2 996 €6 688 €---
1011 257 €4 212 €2 859 €7 046 €---
1111 483 €4 070 €2 717 €7 413 €---
1211 712 €3 923 €2 570 €7 790 €---
1311 946 €3 770 €2 418 €8 176 €---
1412 185 €3 613 €2 261 €8 572 €---
1512 429 €3 450 €2 098 €8 979 €---
1612 678 €3 282 €1 929 €9 396 €---
1712 931 €3 108 €1 755 €9 823 €---
1813 190 €2 928 €1 575 €10 262 €---
1913 454 €2 741 €1 389 €10 712 €---
2013 723 €2 548 €1 196 €11 174 €---
2113 997 €2 349 €996 €11 648 €---
2214 277 €2 142 €790 €12 135 €---
2314 563 €1 929 €576 €12 634 €---
2414 854 €1 708 €355 €13 146 €---
2515 151 €1 479 €127 €13 672 €---
TOTAL301 715 €121 748 €57 002 €179 967 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 967 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 978 €-6 420 €+8 398 €
2+1 978 €0 €+1 978 €
3+1 978 €+1 119 €+859 €
4+1 978 €+1 508 €+470 €
5+1 978 €+1 603 €+375 €
6+1 978 €+1 700 €+278 €
7+1 978 €+1 799 €+179 €
8+1 978 €+1 902 €+76 €
9+1 978 €+2 006 €-28 €
10+1 978 €+2 114 €-136 €
11+1 978 €+2 224 €-246 €
12+1 978 €+2 337 €-359 €
13+1 978 €+2 453 €-475 €
14+1 978 €+2 572 €-594 €
15+1 978 €+2 694 €-716 €
16+1 978 €+2 819 €-841 €
17+1 978 €+2 947 €-969 €
18+1 978 €+3 079 €-1 101 €
19+1 978 €+3 214 €-1 236 €
20+1 978 €+3 352 €-1 374 €
21+1 978 €+3 495 €-1 517 €
22+1 978 €+3 640 €-1 662 €
23+1 978 €+3 790 €-1 812 €
24+1 978 €+3 944 €-1 966 €
25+1 978 €+4 101 €-2 123 €
Total+49 450 €+53 990 €+-4 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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