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Appartement à vendre - 3 pièces - 67 m2 - Nice - 06 - PROVENCE-ALPES-COTE-D-AZUR

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface67m²
Coût Total224 300€
Loyer Annuel17 538€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 537,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Nice ESTDans le quartier de Bon Voyage, bas de maison sur 2 niveaux avec cour privative.Au 1er niveau, vous trouverez un pièce de vie accédant sur la cour, un espace cuisine et des WC.Au second niveau, un espace bureau, deux chambres, une salle d'eau et des WC.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Total : 224 300€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 210 700€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1461€/mois
Loyer annuel estimé : 17538€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1862€/mois
Fourchette annuelle : 13767€ - 22340€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :333 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 000 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-31 000€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-23 300€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 158,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 326,45€
Coût de l'assurance :19 065,50€
Taxe foncière : 1 753,75€/an
Soit par mois : 146,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 461,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 305,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 538 €/an
Calcul : 1 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 456 €
Revenus locatifs : +17 538 €
Charges déductibles : -50 456 €
Résultat foncier Année 1 : -32 918 €(Déficit de 32 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 756 €/an
Revenus locatifs : +17 538 €
Charges déductibles : -9 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11518.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 538 €50 463 €7 247 €-32 926 €21 400 €11 526 €11 526 €
217 888 €9 567 €7 051 €8 321 €--3 205 €
318 246 €9 365 €6 849 €8 881 €---
418 611 €9 156 €6 640 €9 455 €---
518 983 €8 940 €6 424 €10 043 €---
619 363 €8 717 €6 201 €10 646 €---
719 750 €8 486 €5 970 €11 264 €---
820 145 €8 248 €5 732 €11 897 €---
920 548 €8 002 €5 486 €12 546 €---
1020 959 €7 748 €5 232 €13 211 €---
1121 378 €7 485 €4 969 €13 893 €---
1221 806 €7 214 €4 697 €14 592 €---
1322 242 €6 933 €4 417 €15 308 €---
1422 687 €6 644 €4 127 €16 043 €---
1523 140 €6 344 €3 828 €16 796 €---
1623 603 €6 035 €3 519 €17 568 €---
1724 075 €5 716 €3 199 €18 360 €---
1824 557 €5 385 €2 869 €19 171 €---
1925 048 €5 044 €2 528 €20 004 €---
2025 549 €4 692 €2 176 €20 857 €---
2126 060 €4 328 €1 811 €21 732 €---
2226 581 €3 952 €1 435 €22 630 €---
2327 113 €3 563 €1 046 €23 550 €---
2427 655 €3 161 €645 €24 494 €---
2528 208 €2 746 €230 €25 462 €---
TOTAL561 732 €207 936 €104 326 €353 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 538 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 683 €-6 420 €+10 103 €
2+3 683 €0 €+3 683 €
3+3 683 €+1 703 €+1 980 €
4+3 683 €+2 836 €+847 €
5+3 683 €+3 013 €+670 €
6+3 683 €+3 194 €+489 €
7+3 683 €+3 379 €+304 €
8+3 683 €+3 569 €+114 €
9+3 683 €+3 764 €-81 €
10+3 683 €+3 963 €-280 €
11+3 683 €+4 168 €-485 €
12+3 683 €+4 378 €-695 €
13+3 683 €+4 593 €-910 €
14+3 683 €+4 813 €-1 130 €
15+3 683 €+5 039 €-1 356 €
16+3 683 €+5 270 €-1 587 €
17+3 683 €+5 508 €-1 825 €
18+3 683 €+5 751 €-2 068 €
19+3 683 €+6 001 €-2 318 €
20+3 683 €+6 257 €-2 574 €
21+3 683 €+6 520 €-2 837 €
22+3 683 €+6 789 €-3 106 €
23+3 683 €+7 065 €-3 382 €
24+3 683 €+7 348 €-3 665 €
25+3 683 €+7 639 €-3 956 €
Total+92 075 €+106 139 €+-14 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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