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Maison à vendre

VilleChâteauneuf-Val-de-Bargis (58)
Surface138
Coût Total149 122
Loyer Annuel9 891
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 400 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 640,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante ville de Châteauneuf-Val-de-Bargis (58350), cette maison bénéficie d'un cadre paisible et verdoyant, idéal pour les amoureux de la nature. La commune offre un environnement calme et sécurisé, propice à la détente, tout en étant à proximité de commerces locaux, d'écoles et de services essentiels, offrant ainsi un équilibre parfait entre tranquillité et commodités.

Cette maison de 138 m² s'étend sur un terrain de 305 m², composée de 5 pièces dont 3 chambres. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un salon lumineux de 43 m² avec cheminée insert, une salle à manger et une cuisine ouverte, une salle de bain douche, une buanderie. L'étage comprend 2 chambres, un salon de 40 m² et une salle de bain avec baignoire. À l'extérieur, une dépendance pouvant servir de chambre complémentaire, un garage de 37 m² et un agréable jardin de 300 m² complètent cet ensemble offrant un cadre de vie confortable et convivial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 88 400 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Philippe MAUPASTE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nevers sous le numéro 518824800

Ville : Châteauneuf-Val-de-Bargis
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.288295, 3.217581
Total : 149 122
Prix d'acquisition : 88 400
Travaux : 53 650
Valeur du bien : 142 050
Frais de notaire : 7 072
Coût estimé : 7 072
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9891€/an
Fourchette totale : 644€ - 1056€/mois
Fourchette annuelle : 7723€ - 12668€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,08 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 507
Prix d'achat :88 400
Décote à l'achat :-7 107 (-7.4%)
Marge achat-revente :-53 615€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 122
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 771,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 257,20
Coût de l'assurance :11 184,15
Taxe foncière : 989,13€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 650(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 850
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 75€/m² = 10350€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Peinture et finitions: 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-Val-de-Bargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EA(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 450✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 122 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 018
Revenus locatifs : +9 891
Charges déductibles : -60 018
Résultat foncier Année 1 : -50 127(Déficit de 50 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 727
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 368 €/an
Revenus locatifs : +9 891
Charges déductibles : -6 368
Résultat foncier Années 2+ : 3 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28726.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 460(65% de 88 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 089 €/an
Calcul : 57 460 € × 3,636% = 2 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 89160 0234 936-50 13221 400 €28 732 €28 732 €
210 0896 2414 8043 848--24 883 €
310 2916 1044 6684 186--20 697 €
410 4975 9634 5274 533--16 163 €
510 7075 8184 3814 889--11 274 €
610 9215 6674 2305 254--6 020 €
711 1395 5114 0745 629--392 €
811 3625 3493 9136 013---
911 5895 1833 7466 407---
1011 8215 0103 5746 811---
1112 0574 8323 3957 226---
1212 2994 6483 2117 651---
1312 5454 4573 0208 088---
1412 7964 2602 8238 536---
1513 0514 0562 6198 996---
1613 3123 8452 4099 467---
1713 5793 6272 1919 952---
1813 8503 4021 96510 448---
1914 1273 1691 73210 958---
2014 4102 9281 49111 482---
2114 6982 6791 24212 019---
2214 9922 42198512 571---
2315 2922 15571813 137---
2415 5981 87944313 718---
2515 9101 59415814 315---
TOTAL316 823160 82071 257156 00321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 003
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077-6 420+8 497
2+2 0770+2 077
3+2 0770+2 077
4+2 0770+2 077
5+2 0770+2 077
6+2 0770+2 077
7+2 0770+2 077
8+2 077+1 686+391
9+2 077+1 922+155
10+2 077+2 043+34
11+2 077+2 168-91
12+2 077+2 295-218
13+2 077+2 426-349
14+2 077+2 561-484
15+2 077+2 699-622
16+2 077+2 840-763
17+2 077+2 985-908
18+2 077+3 135-1 058
19+2 077+3 288-1 211
20+2 077+3 445-1 368
21+2 077+3 606-1 529
22+2 077+3 771-1 694
23+2 077+3 941-1 864
24+2 077+4 116-2 039
25+2 077+4 295-2 218
Total+51 925+46 801+5 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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