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Appartement de type 4

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface94
Coût Total138 998
Loyer Annuel13 656
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+286
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 600 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel

PRÉ-COMMERCIALISATION –Impasse des Tanneries – 21350 Vitteaux Prochainement à Vitteaux, découvrez une résidence composée de 12 logements, idéalement situé Impasse des Tanneries, dans un environnement calme et agréable à proximité des commerces, services et équipements du centre-bourg. Appartement de type 4 de 94 m2 situé au premier étage comprenant une cusine, un séjour, trois chambres ainsi qu'une salle d'eau, wc. La pré commercialisation ainsi que le dépôt des offres d'achat et les visites sur rendez-vous sont ouverts jusqu'au 22 décembre 2026 inclus. La copropriété étant actuellement en cours de création, le montant des charges indiqué est donné à titre estimatif et pourra être ajusté ultérieurement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix hors frais d'acte et d'enregistrement. Vente régie par la Loi 86-1290 du 23/12/86 et la Loi 94-624 du 21/07/94 et 2006-872 du 13/07/06. Sous réserves des accords administratifs.  Le délai de remise des offres d'achat, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH.

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.394955, 4.552836
Total : 138 998
Prix d'acquisition : 84 600
Travaux : 47 630
Valeur du bien : 132 230
Frais de notaire : 6 768
Coût estimé : 6 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1138€/mois
Loyer annuel estimé : 13656€/an
Fourchette totale : 907€ - 1429€/mois
Fourchette annuelle : 10879€ - 17142€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :7.83% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :549,67 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 669
Prix d'achat :84 600
Décote à l'achat :+32 931 (+63.7%)
Marge achat-revente :-87 329€ (-169.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 998
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 430,55
Coût de l'assurance :12 162,32
Taxe foncière : 1 365,62€/an
Soit par mois : 113,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 138,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 630(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€ = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€ = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€ = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 138 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 656 €/an
Calcul : 1 138 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 998 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 366 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 630
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 327
Revenus locatifs : +13 656
Charges déductibles : -54 327
Résultat foncier Année 1 : -40 671(Déficit de 40 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 271
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 697 €/an
Revenus locatifs : +13 656
Charges déductibles : -6 697
Résultat foncier Années 2+ : 6 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19271.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 990(65% de 84 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 000 €/an
Calcul : 54 990 € × 3,636% = 2 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 65654 3324 850-40 67621 400 €19 276 €19 276 €
213 9296 5754 7237 354--11 922 €
314 2086 4444 5927 763--4 159 €
414 4926 3094 4578 183---
514 7826 1684 3168 614---
615 0786 0224 1709 055---
715 3795 8714 0199 508---
815 6875 7153 8639 972---
916 0005 5533 70110 447---
1016 3205 3853 53310 935---
1116 6475 2113 35911 435---
1216 9805 0313 17911 948---
1317 3194 8452 99312 474---
1417 6664 6522 80013 014---
1518 0194 4522 60013 567---
1618 3794 2442 39214 135---
1718 7474 0302 17814 717---
1819 1223 8071 95515 315---
1919 5043 5771 72515 928---
2019 8943 3381 48616 556---
2120 2923 0911 23917 201---
2220 6982 83598317 863---
2321 1122 57071718 543---
2421 5342 29544319 240---
2521 9652 01015819 955---
TOTAL437 412164 36370 431273 04921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 049
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 868-6 420+9 288
2+2 8680+2 868
3+2 8680+2 868
4+2 868+1 207+1 661
5+2 868+2 584+284
6+2 868+2 717+151
7+2 868+2 852+16
8+2 868+2 992-124
9+2 868+3 134-266
10+2 868+3 281-413
11+2 868+3 431-563
12+2 868+3 584-716
13+2 868+3 742-874
14+2 868+3 904-1 036
15+2 868+4 070-1 202
16+2 868+4 241-1 373
17+2 868+4 415-1 547
18+2 868+4 594-1 726
19+2 868+4 778-1 910
20+2 868+4 967-2 099
21+2 868+5 160-2 292
22+2 868+5 359-2 491
23+2 868+5 563-2 695
24+2 868+5 772-2 904
25+2 868+5 987-3 119
Total+71 700+81 915+-10 215
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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