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Appartement T3 bis

VilleBonneville (74)
Surface79m²
Coût Total213 460€
Loyer Annuel12 841€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 157 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 987,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T3 bis de 79m² situé au 3ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Bonneville. Cet appartement comprend 3 pièces, dont 3 chambres, et 1 salle de bain. La cuisine est séparée.

  • Bon état général
  • Chauffage collectif L'appartement est situé dans un quartier calme de Bonneville. Classe énergie F - Classe climat non renseignée. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Bonneville
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74130
Coordonnées : 46.076730, 6.418590
Total : 213 460€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 200 900€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 16.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12841€/an
Fourchette totale : 880€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 10563€ - 15611€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 173,79 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 729 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-93 729€ (-37.4%)
Marge achat-revente :37 269€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 042,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 284,55€
Coût de l'assurance :18 677,75€
Taxe foncière : 1 284,14€/an
Soit par mois : 107,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou remplacement par un système individuel adapté (ex: pompe à chaleur) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 300€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 841 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 821 €
Revenus locatifs : +12 841 €
Charges déductibles : -52 821 €
Résultat foncier Année 1 : -39 980 €(Déficit de 39 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 921 €/an
Revenus locatifs : +12 841 €
Charges déductibles : -8 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 920 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18579.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 841 €52 828 €6 897 €-39 986 €21 400 €18 586 €18 586 €
213 098 €8 741 €6 710 €4 357 €--14 230 €
313 360 €8 549 €6 518 €4 811 €--9 418 €
413 627 €8 350 €6 319 €5 277 €--4 141 €
513 900 €8 144 €6 113 €5 755 €---
614 178 €7 932 €5 901 €6 246 €---
714 462 €7 713 €5 682 €6 749 €---
814 751 €7 486 €5 455 €7 265 €---
915 046 €7 252 €5 221 €7 794 €---
1015 347 €7 010 €4 979 €8 337 €---
1115 654 €6 760 €4 729 €8 894 €---
1215 967 €6 502 €4 470 €9 465 €---
1316 286 €6 235 €4 204 €10 051 €---
1416 612 €5 959 €3 928 €10 653 €---
1516 944 €5 674 €3 643 €11 270 €---
1617 283 €5 380 €3 349 €11 903 €---
1717 628 €5 076 €3 045 €12 553 €---
1817 981 €4 762 €2 730 €13 219 €---
1918 341 €4 437 €2 406 €13 904 €---
2018 707 €4 102 €2 070 €14 606 €---
2119 082 €3 755 €1 724 €15 327 €---
2219 463 €3 397 €1 366 €16 066 €---
2319 853 €3 027 €996 €16 825 €---
2420 250 €2 645 €614 €17 605 €---
2520 655 €2 250 €219 €18 405 €---
TOTAL411 314 €193 966 €99 285 €217 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 697 €-6 420 €+9 117 €
2+2 697 €0 €+2 697 €
3+2 697 €0 €+2 697 €
4+2 697 €0 €+2 697 €
5+2 697 €+484 €+2 213 €
6+2 697 €+1 874 €+823 €
7+2 697 €+2 025 €+672 €
8+2 697 €+2 179 €+518 €
9+2 697 €+2 338 €+359 €
10+2 697 €+2 501 €+196 €
11+2 697 €+2 668 €+29 €
12+2 697 €+2 839 €-142 €
13+2 697 €+3 015 €-318 €
14+2 697 €+3 196 €-499 €
15+2 697 €+3 381 €-684 €
16+2 697 €+3 571 €-874 €
17+2 697 €+3 766 €-1 069 €
18+2 697 €+3 966 €-1 269 €
19+2 697 €+4 171 €-1 474 €
20+2 697 €+4 382 €-1 685 €
21+2 697 €+4 598 €-1 901 €
22+2 697 €+4 820 €-2 123 €
23+2 697 €+5 048 €-2 351 €
24+2 697 €+5 281 €-2 584 €
25+2 697 €+5 521 €-2 824 €
Total+67 425 €+65 204 €+2 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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