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Maison 6 pièces 90 m²

VilleFains-Véel (55)
Surface90m²
Coût Total137 590€
Loyer Annuel7 517€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 90 m²

Angélique GODARD de l'agence WEEMYS vous présente cette maison à fort potentiel à rénover aux portes de Bar-le-Duc.

Située dans une rue calme et recherchée, cette maison individuelle offre de magnifiques volumes à réinventer selon vos envies !

Les atouts majeurs de ce bien :

  • Gros oeuvre impeccable : Toiture et charpente en excellent état.
  • Aménagement de l'étage déjà bien avancé : Isolation et électricité entièrement refaites à neuf à l'étage.
  • Taxe foncière de seulement 520 € / an.

Agencement intérieur :

Au rez-de-chaussée (vie de plain-pied possible) :

  • Espace cuisine.
  • Salon-séjour.
  • Une pièce supplémentaire modulable (bureau, dressing, espace jeux ou coin lecture).
  • Une chambre de plain-pied.
  • Une salle d'eau.
  • Un WC indépendant.

À l'étage : Un palier desservant 2 chambres. ( isolation par l'intérieur et électricité refaites à neuf) Un accès à des combles aménageables de 40 m² (VMC, système de purification d'air, stockage, ... etc.). Extérieurs & Dépendances Terrasse sur l'avant : Un espace extérieur agréable pour profiter des beaux jours. Grand terrain en pente : Idéal pour aménager un jardin avec des paliers pour y faire pousser fleurs ou légumes. Dépendances pratiques : Une pièce dédiée pouvant servir d'atelier de bricolage ou de création. Un espace de stockage sécurisé pour vélos, poussettes, trottinettes et matériel d'extérieur. Une opportunité rare pour les acquéreurs souhaitant façonner leur futur cocon ! Grâce au travail déjà effectué à l'étage et à la parfaite santé de la toiture, vous bénéficiez d'une excellente base pour mener à bien votre projet de rénovation dans un cadre serein.

Votre conseiller Weemys : Angélique GODARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 945216190 RCP Allianz n° 59661778

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/06/2026

Consommation énergie primaire : 358 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 305.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 720 € et 2 390 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Fains-Véel
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.788740, 5.123374
Total : 137 590€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 53 350€
Valeur du bien : 131 350€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7517€/an
Fourchette totale : 484€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5807€ - 9730€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 328 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-13 328€ (-14.6%)
Marge achat-revente :-46 262€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 728,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 432,79€
Coût de l'assurance :16 510,80€
Taxe foncière : 520,00€/an
Soit par mois : 43,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 626,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 40 m² (combles aménageables)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 90 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 350 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 40 m² × 100€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 450€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 950€/fenêtre = 10450€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC inclus)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (éléments de cuisine, électroménager, carrelage inclus)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fains-Véel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 590 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 999 €
Revenus locatifs : +7 517 €
Charges déductibles : -58 999 €
Résultat foncier Année 1 : -51 482 €(Déficit de 51 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +7 517 €
Charges déductibles : -5 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30082.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 517 €59 003 €4 473 €-51 486 €21 400 €30 086 €30 086 €
27 667 €5 533 €4 352 €2 134 €--27 952 €
37 820 €5 408 €4 228 €2 412 €--25 540 €
47 977 €5 279 €4 099 €2 697 €--22 842 €
58 136 €5 146 €3 966 €2 990 €--19 852 €
68 299 €5 009 €3 828 €3 290 €--16 562 €
78 465 €4 867 €3 686 €3 598 €--12 964 €
88 634 €4 720 €3 540 €3 914 €--9 050 €
98 807 €4 568 €3 388 €4 239 €--4 811 €
108 983 €4 412 €3 231 €4 572 €--239 €
119 163 €4 250 €3 069 €4 913 €---
129 346 €4 082 €2 902 €5 264 €---
139 533 €3 909 €2 729 €5 624 €---
149 724 €3 730 €2 550 €5 993 €---
159 918 €3 546 €2 365 €6 372 €---
1610 116 €3 355 €2 174 €6 762 €---
1710 319 €3 158 €1 977 €7 161 €---
1810 525 €2 954 €1 773 €7 571 €---
1910 736 €2 743 €1 563 €7 993 €---
2010 950 €2 525 €1 345 €8 425 €---
2111 169 €2 300 €1 120 €8 869 €---
2211 393 €2 068 €887 €9 325 €---
2311 621 €1 828 €647 €9 793 €---
2411 853 €1 579 €399 €10 274 €---
2512 090 €1 323 €142 €10 767 €---
TOTAL240 761 €147 294 €64 433 €93 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 578 €-6 420 €+7 998 €
2+1 578 €0 €+1 578 €
3+1 578 €0 €+1 578 €
4+1 578 €0 €+1 578 €
5+1 578 €0 €+1 578 €
6+1 578 €0 €+1 578 €
7+1 578 €0 €+1 578 €
8+1 578 €0 €+1 578 €
9+1 578 €0 €+1 578 €
10+1 578 €0 €+1 578 €
11+1 578 €+1 402 €+176 €
12+1 578 €+1 579 €-1 €
13+1 578 €+1 687 €-109 €
14+1 578 €+1 798 €-220 €
15+1 578 €+1 912 €-334 €
16+1 578 €+2 028 €-450 €
17+1 578 €+2 148 €-570 €
18+1 578 €+2 271 €-693 €
19+1 578 €+2 398 €-820 €
20+1 578 €+2 528 €-950 €
21+1 578 €+2 661 €-1 083 €
22+1 578 €+2 797 €-1 219 €
23+1 578 €+2 938 €-1 360 €
24+1 578 €+3 082 €-1 504 €
25+1 578 €+3 230 €-1 652 €
Total+39 450 €+28 040 €+11 410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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