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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface86m²
Coût Total140 816€
Loyer Annuel9 628€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 964,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/6 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Proche route de la Charité dans une résidence avec espaces verts, venez découvrir cet appartement de 86 m2 comprenant 3 chambres, une pièce de vie donnant sur un balcon, cuisine, salle de bains et wc séparés. Une cave et un parking complètent ce bien.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.099610, 2.411270
Total : 140 816€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 51 230€
Valeur du bien : 134 180€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9628€/an
Fourchette totale : 611€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7330€ - 12646€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :821,18 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 621 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :+12 329€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-70 195€ (-99.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 412,56€
Coût de l'assurance :12 321,40€
Taxe foncière : 962,79€/an
Soit par mois : 80,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 802,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 230 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 100€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3100€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2640€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 628 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 816 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 013 €
Revenus locatifs : +9 628 €
Charges déductibles : -60 013 €
Résultat foncier Année 1 : -50 385 €(Déficit de 50 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 783 €/an
Revenus locatifs : +9 628 €
Charges déductibles : -8 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28984.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 628 €60 017 €4 731 €-50 389 €21 400 €28 989 €28 989 €
29 820 €8 661 €4 606 €1 159 €--27 830 €
310 017 €8 531 €4 476 €1 485 €--26 345 €
410 217 €8 397 €4 341 €1 820 €--24 525 €
510 422 €8 258 €4 202 €2 164 €--22 361 €
610 630 €8 114 €4 058 €2 516 €--19 845 €
710 843 €7 965 €3 909 €2 877 €--16 967 €
811 059 €7 811 €3 755 €3 248 €--13 719 €
911 281 €7 652 €3 596 €3 629 €--10 090 €
1011 506 €7 487 €3 431 €4 019 €--6 071 €
1111 736 €7 316 €3 261 €4 420 €--1 651 €
1211 971 €7 140 €3 084 €4 831 €---
1312 211 €6 957 €2 902 €5 253 €---
1412 455 €6 769 €2 713 €5 686 €---
1512 704 €6 573 €2 518 €6 130 €---
1612 958 €6 371 €2 316 €6 587 €---
1713 217 €6 162 €2 107 €7 055 €---
1813 481 €5 946 €1 890 €7 535 €---
1913 751 €5 722 €1 667 €8 029 €---
2014 026 €5 491 €1 435 €8 535 €---
2114 307 €5 251 €1 196 €9 055 €---
2214 593 €5 003 €948 €9 589 €---
2314 885 €4 747 €692 €10 137 €---
2415 182 €4 482 €426 €10 700 €---
2515 486 €4 208 €152 €11 278 €---
TOTAL308 384 €221 034 €68 413 €87 351 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-6 420 €+8 442 €
2+2 022 €0 €+2 022 €
3+2 022 €0 €+2 022 €
4+2 022 €0 €+2 022 €
5+2 022 €0 €+2 022 €
6+2 022 €0 €+2 022 €
7+2 022 €0 €+2 022 €
8+2 022 €0 €+2 022 €
9+2 022 €0 €+2 022 €
10+2 022 €0 €+2 022 €
11+2 022 €0 €+2 022 €
12+2 022 €+1 449 €+573 €
13+2 022 €+1 576 €+446 €
14+2 022 €+1 706 €+316 €
15+2 022 €+1 839 €+183 €
16+2 022 €+1 976 €+46 €
17+2 022 €+2 116 €-94 €
18+2 022 €+2 261 €-239 €
19+2 022 €+2 409 €-387 €
20+2 022 €+2 561 €-539 €
21+2 022 €+2 717 €-695 €
22+2 022 €+2 877 €-855 €
23+2 022 €+3 041 €-1 019 €
24+2 022 €+3 210 €-1 188 €
25+2 022 €+3 383 €-1 361 €
Total+50 550 €+26 701 €+23 849 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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