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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAngoulême (16)
Surface96m²
Coût Total157 480€
Loyer Annuel11 648€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois-287€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 218,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 1

Coup de cœur assuré ! Découvrez ce magnifique appartement de 96 m², situé au 8 € et dernier étage avec ascenseur, offrant une vue panoramique imprenable sur Angoulême.

Ses atouts : Grand séjour lumineux de 32 m² Cuisine indépendante de 9 m² 3 belles chambres, idéales pour une famille ou le télétravail Salle de bain entièrement rénovée Terrasse de 12 m² pour profiter d'un panorama exceptionnel, du lever au coucher du soleil

Garage fermé de 15 m² Cave privative

Charges de copropriété : 350 euros/mois, comprenant : Chauffage Eau chaude et eau froide Ascenseur Entretien des parties communes Entretien des espaces verts

Un bien rare sur le marché, alliant confort, luminosité, volumes généreux et une vue exceptionnelle, à deux pas des commodités du centre-ville. Nombre de lots de la copropriété: 100, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 0 euros soit 0 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Alexis EMIER Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°533 788 022 Greffe de ANGOULEME) (réf. 612376 )

Ville : Angoulême
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16000
Coordonnées : 45.649286, 0.131535
Total : 157 480€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 31 120€
Valeur du bien : 148 120€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 8.03€ - 12.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11648€/an
Fourchette totale : 771€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 9247€ - 14672€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 311,33 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 888 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-8 888€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-31 592€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 810,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 997,44€
Coût de l'assurance :11 811,00€
Taxe foncière : 1 164,76€/an
Soit par mois : 97,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 970,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement par peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain comprenant remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux importants.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux importants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 120 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 3 chambres: 3 chambres × 2000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angoulême (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 087 €
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -42 087 €
Résultat foncier Année 1 : -30 439 €(Déficit de 30 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 967 €/an
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -10 967 €
Résultat foncier Années 2+ : 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9039.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 648 €42 092 €5 135 €-30 444 €21 400 €9 044 €9 044 €
211 881 €10 834 €4 997 €1 047 €--7 998 €
312 118 €10 691 €4 854 €1 427 €--6 571 €
412 360 €10 543 €4 706 €1 817 €--4 754 €
512 608 €10 391 €4 554 €2 217 €--2 537 €
612 860 €10 233 €4 396 €2 627 €---
713 117 €10 070 €4 233 €3 047 €---
813 379 €9 902 €4 065 €3 477 €---
913 647 €9 728 €3 891 €3 919 €---
1013 920 €9 548 €3 711 €4 372 €---
1114 198 €9 362 €3 525 €4 836 €---
1214 482 €9 170 €3 333 €5 312 €---
1314 772 €8 972 €3 134 €5 800 €---
1415 067 €8 766 €2 929 €6 301 €---
1515 369 €8 554 €2 717 €6 814 €---
1615 676 €8 335 €2 498 €7 341 €---
1715 990 €8 109 €2 271 €7 881 €---
1816 309 €7 874 €2 037 €8 435 €---
1916 636 €7 632 €1 795 €9 003 €---
2016 968 €7 382 €1 545 €9 586 €---
2117 308 €7 124 €1 287 €10 184 €---
2217 654 €6 857 €1 020 €10 797 €---
2318 007 €6 581 €744 €11 426 €---
2418 367 €6 295 €458 €12 072 €---
2518 734 €6 001 €163 €12 734 €---
TOTAL373 075 €251 047 €73 997 €122 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €0 €+2 446 €
3+2 446 €0 €+2 446 €
4+2 446 €0 €+2 446 €
5+2 446 €0 €+2 446 €
6+2 446 €+27 €+2 419 €
7+2 446 €+914 €+1 532 €
8+2 446 €+1 043 €+1 403 €
9+2 446 €+1 176 €+1 270 €
10+2 446 €+1 312 €+1 134 €
11+2 446 €+1 451 €+995 €
12+2 446 €+1 594 €+852 €
13+2 446 €+1 740 €+706 €
14+2 446 €+1 890 €+556 €
15+2 446 €+2 044 €+402 €
16+2 446 €+2 202 €+244 €
17+2 446 €+2 364 €+82 €
18+2 446 €+2 531 €-85 €
19+2 446 €+2 701 €-255 €
20+2 446 €+2 876 €-430 €
21+2 446 €+3 055 €-609 €
22+2 446 €+3 239 €-793 €
23+2 446 €+3 428 €-982 €
24+2 446 €+3 621 €-1 175 €
25+2 446 €+3 820 €-1 374 €
Total+61 150 €+36 608 €+24 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
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