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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLaruns (64)
Surface31m²
Coût Total81 600€
Loyer Annuel4 122€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 129,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Entrée séparée, Balcon, calme, Belle vue, Exposition nord

Résidence PENE MEDDA, Esplanade du Valentin Gourette.

Un appartement de 31m² CARREZ, en étage élevé avec ascenseur. Composé d'une entrée avec 2 lits superposés, une salle d'eau moderne, un WC indépendant et une cuisine avec bar ouverte sur le séjour de près de 20m².

Une grande baie vitrée ouvre sur un balcon offrant de la luminosité à l'appartement et une très belle vue sur les montagnes.

Lot annexe: un emplacement de stationnement couvert actuellement fermé.

Visite virtuelle sur demande.

Ville : Laruns
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64440
Coordonnées : 42.922665, -0.392700
Total : 81 600€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 78 800€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 8.88€ - 13.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 343€/mois
Loyer annuel estimé : 4122€/an
Fourchette totale : 275€ - 429€/mois
Fourchette annuelle : 3302€ - 5146€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 478,26 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :45 826 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-10 826€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-35 774€ (-78.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 643,68€
Coût de l'assurance :7 140,00€
Taxe foncière : 412,17€/an
Soit par mois : 34,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 343,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 1 chambre (environ 31 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et mise à jour des rangements
Quantité: entrée complète
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(1 413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 800€
    Peinture murs: 31 m² × 30€/m² = 930€, Parquet flottant: 31 m² × 50€/m² = 1550€, Main d'œuvre: 320€
  • Entrée:1 500€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 122 €/an
Calcul : 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 412 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 237 €
Revenus locatifs : +4 122 €
Charges déductibles : -47 237 €
Résultat foncier Année 1 : -43 115 €(Déficit de 43 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 437 €/an
Revenus locatifs : +4 122 €
Charges déductibles : -3 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21715.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 122 €47 240 €2 742 €-43 118 €21 400 €21 718 €21 718 €
24 204 €3 367 €2 669 €837 €--20 880 €
34 288 €3 291 €2 594 €997 €--19 884 €
44 374 €3 213 €2 516 €1 161 €--18 723 €
54 461 €3 133 €2 435 €1 329 €--17 394 €
64 551 €3 050 €2 352 €1 501 €--15 893 €
74 642 €2 963 €2 265 €1 678 €--14 215 €
84 735 €2 874 €2 176 €1 861 €--12 354 €
94 829 €2 782 €2 084 €2 048 €--10 307 €
104 926 €2 686 €1 988 €2 240 €--8 067 €
115 024 €2 587 €1 890 €2 437 €--5 630 €
125 125 €2 485 €1 787 €2 640 €---
135 227 €2 379 €1 682 €2 848 €---
145 332 €2 270 €1 572 €3 062 €---
155 439 €2 157 €1 459 €3 282 €---
165 547 €2 040 €1 342 €3 508 €---
175 658 €1 918 €1 221 €3 740 €---
185 771 €1 793 €1 095 €3 978 €---
195 887 €1 663 €966 €4 223 €---
206 005 €1 529 €832 €4 475 €---
216 125 €1 391 €693 €4 734 €---
226 247 €1 247 €549 €5 000 €---
236 372 €1 099 €401 €5 274 €---
246 500 €945 €247 €5 555 €---
256 630 €786 €88 €5 844 €---
TOTAL132 020 €100 888 €39 644 €31 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+866 €-6 420 €+7 286 €
2+866 €0 €+866 €
3+866 €0 €+866 €
4+866 €0 €+866 €
5+866 €0 €+866 €
6+866 €0 €+866 €
7+866 €0 €+866 €
8+866 €0 €+866 €
9+866 €0 €+866 €
10+866 €0 €+866 €
11+866 €0 €+866 €
12+866 €+792 €+74 €
13+866 €+854 €+12 €
14+866 €+919 €-53 €
15+866 €+985 €-119 €
16+866 €+1 052 €-186 €
17+866 €+1 122 €-256 €
18+866 €+1 193 €-327 €
19+866 €+1 267 €-401 €
20+866 €+1 343 €-477 €
21+866 €+1 420 €-554 €
22+866 €+1 500 €-634 €
23+866 €+1 582 €-716 €
24+866 €+1 666 €-800 €
25+866 €+1 753 €-887 €
Total+21 650 €+11 029 €+10 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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