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Maison - Rocheserviere - 4 pièces

VilleRocheservière (85)
Surface94.79m²
Coût Total157 812€
Loyer Annuel10 949€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 900 €
Surface : 94.79 m²
Prix au m² : 1 201,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Idéalement située en plein bourg de Rocheservière, à proximité immédiate des commerces et des services à pied, cette maison à rénover offre un formidable potentiel d'aménagement. Une distribution fonctionnelle sur deux niveaux : Au rez-de-chaussée : un espace cuisine, une chambre, ainsi qu'une première salle d'eau. Un agencement pratique qui permet d'envisager une vie de plain-pied après travaux. À l'étage : un espace nuit composé de trois chambres supplémentaires, accompagnées d'une seconde salle d'eau et d'un WC indépendant. À l'extérieur : une cour privative sans vis-à-vis direct, idéale pour aménager une terrasse agréable ou un coin repas en plein air. (8.48 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/366599.pdf

Ville : Rocheservière
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85620
Coordonnées : 46.935809, -1.510436
Total : 157 812€
Prix d'acquisition : 113 900€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 148 700€
Frais de notaire : 9 112€
Coût estimé : 9 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.79m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10949€/an
Fourchette totale : 715€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8581€ - 13970€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,22 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 644 €
Prix d'achat :113 900 €
Décote à l'achat :-96 744€ (-45.9%)
Marge achat-revente :52 832€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 819,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 153,44€
Coût de l'assurance :13 808,55€
Taxe foncière : 1 094,86€/an
Soit par mois : 91,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94.79 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 94.79 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état visible parmi les pièces photographiées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture et joints)
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne, bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:500€
    Isolation toiture/combles: 94.79 m² × 40€/m² = 3791.6€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation légère:500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rocheservière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 812 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 588 €
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -41 588 €
Résultat foncier Année 1 : -30 639 €(Déficit de 30 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 788 €/an
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -6 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9239.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 035 €(65% de 113 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 692 €/an
Calcul : 74 035 € × 3,636% = 2 692 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 949 €41 593 €5 146 €-30 644 €21 400 €9 244 €9 244 €
211 168 €6 654 €5 007 €4 513 €--4 731 €
311 391 €6 511 €4 864 €4 880 €---
411 619 €6 363 €4 716 €5 255 €---
511 851 €6 211 €4 563 €5 641 €---
612 088 €6 053 €4 405 €6 036 €---
712 330 €5 889 €4 242 €6 441 €---
812 576 €5 721 €4 073 €6 856 €---
912 828 €5 546 €3 899 €7 282 €---
1013 085 €5 366 €3 719 €7 719 €---
1113 346 €5 180 €3 532 €8 167 €---
1213 613 €4 987 €3 340 €8 626 €---
1313 885 €4 788 €3 141 €9 097 €---
1414 163 €4 582 €2 935 €9 581 €---
1514 446 €4 370 €2 723 €10 076 €---
1614 735 €4 150 €2 503 €10 585 €---
1715 030 €3 923 €2 276 €11 107 €---
1815 331 €3 689 €2 041 €11 642 €---
1915 637 €3 446 €1 799 €12 191 €---
2015 950 €3 196 €1 548 €12 754 €---
2116 269 €2 937 €1 289 €13 332 €---
2216 594 €2 669 €1 022 €13 925 €---
2316 926 €2 392 €745 €14 534 €---
2417 265 €2 106 €459 €15 158 €---
2517 610 €1 811 €164 €15 799 €---
TOTAL350 686 €150 133 €74 153 €200 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-6 420 €+8 719 €
2+2 299 €0 €+2 299 €
3+2 299 €+45 €+2 254 €
4+2 299 €+1 577 €+722 €
5+2 299 €+1 692 €+607 €
6+2 299 €+1 811 €+488 €
7+2 299 €+1 932 €+367 €
8+2 299 €+2 057 €+242 €
9+2 299 €+2 185 €+114 €
10+2 299 €+2 316 €-17 €
11+2 299 €+2 450 €-151 €
12+2 299 €+2 588 €-289 €
13+2 299 €+2 729 €-430 €
14+2 299 €+2 874 €-575 €
15+2 299 €+3 023 €-724 €
16+2 299 €+3 176 €-877 €
17+2 299 €+3 332 €-1 033 €
18+2 299 €+3 493 €-1 194 €
19+2 299 €+3 657 €-1 358 €
20+2 299 €+3 826 €-1 527 €
21+2 299 €+4 000 €-1 701 €
22+2 299 €+4 178 €-1 879 €
23+2 299 €+4 360 €-2 061 €
24+2 299 €+4 548 €-2 249 €
25+2 299 €+4 740 €-2 441 €
Total+57 475 €+60 166 €+-2 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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